资产评估自考第四章房地产评估.ppt

房地产评估 第 四 章 房地产评估概述 土地使用权评估的特点 土地权属及其处置 土地使用权评估的方法 建筑物评估的特点 建筑物评估的方法 第一节 房地产评估概述 房地产的概念 土地、建筑物及其他地上定着物 是实物、权益、区位的结合 区位：地理位置坐标、去往其他 地方的便捷性、周围环境等 房地产的特征 1 位置固定性（使得区位环境因素在评估中很重要） 2 耐用性（土地使用权剩余年限影响房地产价值） 3 影响因素多样性（自身、社会、周边环境等） 4 投资大量性（投资数额庞大） 5 保值增值趋势 房地产的评估程序 1 明确评估基本事项（对象 目的 评估基准日等） 2 拟定评估工作方案 3 实地勘察搜集资料 4 选用评估方法评定估算 5 确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节 土地使用权评估的特点 土地使用权 1 定义 2 土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。其价值高低主要取决于它的载体。 土地资产的分类及其特性 1 社会经济用途（工业用地 商业用地等） 2 经济地理位置（市中心 开发区等） 3 所有权（国家所有 集体所有） 4 利用程度 5 按开发程度与开发趋势 土地资产的特性 自然特性： 面积有限性；位置固定性 效用永续性； 不可替代性 经济特性： 用途多样性；可垄断性； 经济地理位置可变性 土地资产价格体系 城镇土地归国家所有 土地使用权才具有商品属性 1 土地资产的价格类型 （1）基准地价（大面积评估的区域平均地价） （2）标定低价（具体地块的地价 政府认定并公开） （3）土地使用权出让底价（具体地块 不公开） （4）转让价格（交易双方） （5）出租价格（国家与土地使用者之间 使用者之间） 土地资产价格的特点 1 土地价格不是土地价值的货币表现，是土地作为生产要素或资源的价值 2 土地价格由土地的需求决定 3 具有明显的区域性 4 土地价格的上涨性 影响地产价格的因素 （一）一般因素 行政因素 社会因素 经济因素 （二）区域因素 （三）个别因素 土地使用权评估的原则 一 替代原则（市场法） 二 最有效使用原则（土地权利人获取更多收益） 三 变动原则 四 供需原则 五 贡献原则 第三节 土地权属及其处置 类型 1土地所有权（属于国家） 2划拨土地所有权（未缴纳出让金） 3出让土地所有权（支付土地使用权出让金） 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。 4集体土地所有权 （属于村农民集体所有） 土地权属处置方式 1 出让方式（缴纳土地使用权出让金） 2 直接投资入股方式（国家将出让金折合为股权） 3 租赁方式 （定期向国家缴纳租金） 土地使用权评估的方法 一 市场法P124 要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中进行 市场法应用的步骤及过程 1 搜集材料，确定比较案例 2 进行交易情况的修正 3 进行交易时间的修正（时间差异造成低价变化） 4 进行区域因素修正 5 进行个别因素修正 6 确定待估土地评估值（至少应选用3个或3个以上比较案例） 收益法P132 以一定的还原利率将预期收益折算为现值，从而确定土地收益。 土地收益通常以房地合一的形式获得P133 土地还原利率（土地投资报酬率）及其估算 1 利用收益还原法公式（纯收益与价格之比的平均值） 2 还原利率=安全利率＋风险调整值 土地收益年限=出让年限— 已使用年限 成本法P134 步骤 1估算土地取得费 2估算土地开发费 3估算税费 4估算利息（资金时间价值） 5估算利润（投资回报） 6估算土地增值收益 7估算土地使用权评估值 假设开发法P139 一、将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用等，估算土地价格。 二、步骤 三、应用 第五节 建筑物评估的特点 建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物。 分类 一、按承重结构分类 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 其他结构 二、按使用功能分类 工业用 民用 三、按建筑程度 已完工在建工程 在建工程 建筑物评估的特性 1 建筑物价值内涵复杂性 2 建筑物产权受土地使用权年限的制约 3 建筑物功能、用途及评估方法 建筑物评估的原则 一 替代原则（市场法） 二 最有效使用原则 三 供需原则 四 房地合一原则 第六节 建筑物评估的方法 一 成本法 适用于：不改变用途持续使用的建筑物 公式：建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 建筑物成本构成：①建筑安装工程费