第三章　城镇土地定级（五）.pptVIP

十、城镇土地级的初步划分 土地级数目依不同城镇规模、复杂程度和定级类型而定，将划分结果和单元划分状况填入表。 定级类型 城市规模 大城市 中等城市 小城市以下 综合定级 5－10 4－7 3－5 商业用地定级 6－12 5－9 4－7 住宅用地定级 5－10 4－7 3－5 工业用地定级 4－8 3－5 2－4 土地定级级别数目表 十、城镇土地级的初步划分 在图上对相同土地级别的相邻单元勾画连块，初步得到土地级。采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同的颜色，并绘制单元总分等值线图或影像图，作为划分土地级别的参考图，初步得到各土地级。 按总分和城镇状况确定1－2个不同的划分级别方案。 土地级别与总分值对照表 土地级 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 总分 十、城镇土地级的初步划分 2、城镇土地级的划分 总分数轴确定法：以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。 总分频率曲线法：对总分作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。 总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面图，按土地优劣的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的中产为级间分界。 平阴县城区土地综合级别网格频率直方图 平阴县城区商业土地级别网格频率直方图 选择频率曲线突变处（选择频率分布空白区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点或相对最高点），作为确定土地级别的界线。 平阴县城区住宅土地级别网格频率直方图 平阴县城区工业土地级别网格频率直方图 十一、城镇土地级的验证 1、城镇土地级差收益测算验证 级差收益测算作为土地初步定级的验证手段。步骤： 分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值。 同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差。 扣除单位面积资金占有额、单位面积工资额的影响，得到各级差收益。 对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。 十一、城镇土地级的验证 2、市场交易价格定级验证 市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，作为土地初步定级的验证手段之一。步骤： 1）按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域。 十一、城镇土地级的验证 2、市场交易价格定级验证 2）按城镇土地估价的技术规程，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计。 3）对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间。 4）在图上对处于同一地价区间的相邻均质区域勾画连块，得到各类用地的土地级。 十二、土地级的确定和实地验证 初步划分的土地级须在实地校核验证，并参考级差收益测算结果和市场交易价格定级结果对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。 1、土地级调整和确定的原则 土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致。 级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大。 各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价具有明显差异并呈正向级差。 保持自然地块及权属单位的完整性。 边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。　 十二、土地级的确定和实地验证 2、综合定级土地级的确定 在多因素综合评定结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，确定综合定级土地级。 3、商业用地定级土地级的确定 在多因素综合评定结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，并参照高级商务集聚区的验证结果，确定商业用地定级的土地级。 十二、土地级的确定和实地验证 4、住宅用地定级土地级的确定 在多因素综合评定结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证、调整，确定住宅用地定级土地级。 5、工业用地定级土地级的确定 对于城市中心区域或城市中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定。定级中应调查此类区域，并在图上勾绘范围。 在多因素综合评定结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，确定工业用地定级的土地级。 平阴县城区土地综合级别图 平阴县城区商业用地级别图 平阴县城区住宅用地级别图 平阴县城区工业用地级别图 宁阳县城区土地级别图 第五节　城镇土地定级单元分值计算与级别评定 土地分等定级 第三章　城镇土地定级 第一节　准备工作 第二节　定级因素选择 第三节　定级资料调查 第四节　定级资料量化与整理 第五节　定级单元分值计算与级别评定 第六节　定级图件编制及面积量算 第七节　土地级的边界落实与分宗整理 第八节　定级报告及基础资料汇编的编制 第五节　城镇土地定级单元分值计算与级别评定 一、城镇土地级划分的工作步骤 二、城镇土地定级单元划分