人民传媒大厦项目（济南）.pptVIP

济南人民传媒大厦项目营销策略 希望通过此项目实现多层次的目标 项目核心问题 公寓物业：做不做?怎么做? 公寓物业：做不做?怎么做? 销售合同的注意细节? ???首先不能称销售合同，合法的形式是物业租赁合同，投机的作法是含糊的协议书。另外，合同法214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，所以，你只能签署20年期限的物业租赁合同。? ???其次，物业持有主体尽量是政府执政机构，实在不能借力的话，也不能是私人或私营企业，否则必成为推售阻力，即使成功推售，回款也将被拉长。? ???第三，租赁合同尽量简洁，避免冗长，引起投资者的反感。? ???第四，物业管理合同另行签署，最好是用第二家公司名义签订。 关于售价 ? ???这类没有产权的写字楼，其对外价格是不可以拿周边的商品写字楼来直接参照的，而是以同类同级写字楼的租赁价格参照，加以一定的加价或优惠折扣拟定，比如1-5年租金单价0.8元，之后，每五年增长10%。总之，既要给进场办公的企业以入场优惠，又要给投资商一定的盈利空间 核心客户 济南各区主要是历下、高新、历城区知名企业总部/驻外机构/金融证券/信托/保险律师/房地产/会计事务所等，以及投资客户挖掘； 重点客户 转型企业，产业升级，需要高端形象的写字楼以提升其企业形象。 游离客户 中小型企业及形象要求较高小企业 偶得客户 上海、温州等投资客 客户定位 【写字楼】“SVO（服务式写字楼）” 以最小面积 75 ㎡发售，创业者承受得起的写字楼。为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。 SVO是独立的 形象建议 SVO是自由的 最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。 SVO是专业的 专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。 SVO是节约的 不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益 【写字楼】“SVO（服务式写字楼）” 形象建议 形象建议 本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象； 玻璃幕墙 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，树立项目的高档物业形象。 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡 豪华大堂 挑空两层，至少要求10米以上，大堂不建议设置卫生间 设置大型水晶吊灯，大理石石材装饰 引入绿色植物，水牌应该清晰，大气 形象建议 本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象； 内部通道 电梯厅通道宽度3-3.2 米，电梯厅的净高应不低于2.6米； 候梯厅应与写字楼大堂的感觉与风格类似，且宽敞明亮；应使用嵌入式照明，视灯光效果而定； 内部走道宽不低于2米； 内部走道建议采用600×600 规格的石材地面材料，以及高档吸音材料铝扣板吊顶，内部走道整体装修风格和用材要求统一。 形象建议 本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象； 卫生间： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、手机托，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一 形象建议 本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象； 电梯间 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 电梯采用品牌：三菱、OTIS（奥的斯）、KONE（通力） 形象建议 本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象； 会议室 设置中小型会议室，由商务中心统一租赁管理，采用VIP制，资源共享。 租赁时对客户进行分类，小型企业，中小型企业分别设置在集中楼层，每层设置一个小型会议室，大型企业会议室自己规划或租赁酒店会议室 写字楼区域市场租金、租售率简析 4 市场。 基于项目目标的商务办公市场简析— 市场现状 本项目周边区域已经慢慢形成济南市最高档次的CBD区域； 那么周边竞品项目的租售情况又如何呢？ 本司对经十路周边历下区、高新区写字楼项目的情况汇总如下： 不售 40% 2.0-2.3 B 87600 成诚大厦 11000 _ _ A