上半年四川省房地产估价师理论与方法决定房地产供给量的因素考试试题.docVIP

2016年上半年四川省房地产估价师《理论与方法》：决定房地产供给量的因素考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、引起真正的房地产自然增值的原因是。 A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀 D：改进物业管理 E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。 A．决策分析，规划设计，建设，租售 B．决策分析，可行性研究，建设，租售 C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 3、关于利息的计算，下列说法不正确的是。 A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B：还款当年按年末偿还，按全年计息 C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息 E：借款合同 4、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 5、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。 A．业主希望的投资回报率 B．税费 C．物业出租经营成本 D．同类型物业的市场供求关系 7、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。 A：房地产泡沫 B：房地产市场申的过度开发 C：房地产适度经营 D：房地产过剩 E：借款合同 8、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元。 A：695．83 B：681．25 C：715．83 D：718．75 E：工业用地的监测点评估价格 9、某汽车厂在A市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 10、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。 A：选择专业化 B：产品专业化 C：大量定制 D：市场集中化 E：借款合同11、下列对要约的理解有误的是__。 A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示 B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思 C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段 D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。 A．向下 B．平稳 C．不稳定 D．向上 13、下列风险中属于系统风险的是（）。 A．比较风险 B．市场供求风险 C．未来运营费用风险 D．持有期风险 14、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。 A：房地产租金以外的收入 B：运营费用率 C：空置率 D：可出租面积的比率 E：工业用地的监测点评估价格 15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2003年考题】 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 16、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 A．商品房预售 B．商品房出让 C．商品房转让 D．商品房招租 17、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4 18、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。 A：4644 B：5192 C：5308 D：5500 E：工业用