基于主成分分析方法.docVIP

通过万科财务绩效看中国房地产市场——基于主成分分析方法 （1）案例说明书 “通过万科财务绩效看中国房地产市场——基于主成分分析方法”案例说明书 一、本案例要解决的关键问题 本案例要实现的教学目标在于：引导学员理解并掌握如何将因子分析模型应用到企业发展中。即：第一、建立万科集团财经绩效的主成分分析模型；第二、建立财务绩效指标体系。第三、估计主成分分析模型分析。第四、如何通过主成分分析结果中国房地产市场做出客观评价。 二、案例讨论的准备工作 为了有效实现本案例目标，学生应该具备下列能力： 1、万科简介 万科公司成立于1984年，1991年在深圳证券交易所上市，1993年起将大众房地产开发确定为公司核心业务。万科发展过程中其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，并获取一系列殊荣：2008年，万科连续六年入选“中国最受尊敬企业”；作为唯一一家房地产公司入围《华尔街日报》（亚洲版）评选的“中国十大最受尊敬企业”；由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同发布的《2008中国房地产百强企业研究》报告中，万科位列房地产企业综合实力第一；在《福布斯》“亚洲最优50大上市公司”评选活动中，万科同样榜上有名；此外，公司还首次入围英国《金融时报》2008年全球市值500大企业排行榜；在中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”中，万科上海公司作为唯一的服务业企业代表荣膺此项大奖，成为了房地产行业内首家获此殊荣的企业等。 2008年的中国房地产市场经历了深刻调整，这一方面源自2007年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面还源自全球金融危机的波及。国家统计局公布的数据显示，2008年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。这一系列不利影响，在万科公司账面上也暴露无遗，2008年公司在实现营业收入同比增长15.4%的同时，公司净利润却同比下降了16.7%。报告期内，鉴于住房市场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，公司管理层顺势而为，确保经营的稳健性和财务安全性，持续贯彻“现金为王”的策略，积极调整项目开发和销售方略，并基本跑赢了大市。截至2008年末，万科全国市场占有率为2.34%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的29个城市，为今后的发展奠定了较为坚实的基础。 如同前两年那样，2009年3月9日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）公布的2008年年报照例以生动的语言开篇：“回顾2008并非易事——这一年有如此众多的事件发生，这一年与2007的反差如此强烈。无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。” 2、财务绩效指标构建 有没有一种简约而不失有效的科学方法对一家企业的财务绩效进行总体评价？无论是投资者、中介机构还是上市公司自身，大都会习以为常地设计一套综合指标评价体系。其基本做法就是选取多项财务指标，并根据行业平均水准对各个财务指标打分，再给每个考核指标设置一个权重，计算出综合评分。而这种方法依赖于分析者的偏好和经验，指标选取和权重设置带有较强主观性，且难以解决评价指标之间存在的相关性问题。本文倡导的主成分分析方法就能较好地解决上述问题，它把众多指标综合为少数几个基本不相关的主成分，以实现“用变量子集来解释整个问题”的目的。特别是在上市公司报表中，财务指标名目繁多，并可以进行大量的变换组合，这不但增加了问题分析的复杂性，而且由于每一指标都在不同程度上反映了财务绩效的某些信息，所以各个指标之间往往存在一定的相关关系。因此，有必要设计若干综合指标来整合各方面的信息，同时这些综合指标之间并不相关，反映的信息就不会重叠。主成分分析较好地满足了这些要求，比较便于研究复杂事物，它通过一种从大量数据和指标当中“去粗取精”、“由表及里”的方法，把多个变量转化为少数几个综合的更具有解释力的变量，通过对统计结果的深入分析，挖掘数据内在的信息资源，更好地从整体上洞察研究对象的现状和发展规律。同时这种方法比较客观、准确、可操作性强，能处理大量复杂的数据信息，可较大限度地避免人为因素所产生的偏差，因此，在财务报告分析中具有十分广阔的应用前景。下文就采用这种目前方兴未艾的统计分析工具，选取万科公司1998—2011年年报数据进行检验分析，以期对上市公司财务状况、经营绩效、发展境遇等方面进行系统、完整的