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土地增值税清算全盘操控及处理技巧 税总发【2013】31---房地产稽查 房地产2016-1-1---营业税—增值税后=土地增值税留存2-5年 土地增值税清算对象 国税发【2006】187----项目独立清算对象 项目分期-------------分期清算对象 分期=会计核算还是---报建---规划【建设工程规划许可证】=全国大多地方【建设工程规划许可证】 清算条件=企业主动+税务机关要求 企业主动：工程竣工+证明+销售完毕 烂尾楼整体 土地买卖 项目公司注销 时间：符合条件之一起90内清算完毕 税务机关要求：【1】销售面积可售面积/总可售面积》=85% 【已经销售客户+自用+出租+拆迁补偿+投资+抵债+其他视同销售】\【总可售面积】》=85% 【2】预售证取得满3年 项目或分期=3个预售证2011 2012 2013----2014 其他省份=最后预售证满3年 预售证满3年---项目或分期卖20%---也清算=问题 决算结算=成本没有发票---清算国税发【2006】187+国税函【2010】220----土地增值税清算没有发票成本不得扣除=不得预提成本----处理=房地产+建安公司=建安发票开具【意见---缴税---房地产先税钱给建安公司】 【2】项目税务机关或企业主动清算=时刻部分发票没有取得成本不得扣除----清算后部分发票重新取得发票---重新成本---重新再清算 鄂地税发【2013】44 清算时间=企业主动—90 税务机关要求---税务机关确定90 程序=企业填报土地增值税清算申请---税务机关通知90---提交土地增值税报表---预缴多退少补 清算完毕---剩余 清算40%税率-----剩余房屋税率30% 50%=同一幢楼---土地增值税税率不同=正常 剩余房屋---月土地增值税申报=某一月---合同一个卖一套=月 多个合同=有的合同一个卖5套 一个合同一套=大多省份=合同个数收入-成本=不用按套 发票=清算取得估计发票金额-----以后发票不同---可以重新再清算=多退少补或以后项目预缴 土地增值税清算收入 预收款---预缴营业税 预缴土地增值税 预缴企业所得税 2、2014-1-1项目开始施工----预售证没有----房地产促销----房地产+客户=认购合同【诚意金】----2015-5-1完工---2015-12-31交房 2014-1-1诚意金=营业税预缴 土地增值税+企业所得税=预缴？签订预售合同或正式销售合同=预收款预缴土地增值税所得税 没有签收预售合同没有正式销售合同=诚意金土地增值税企业所得税不用预缴 3、诚意金----认购合同=法律效力司法解释 法释【2012】7或8 认购合同=房屋销售合同---不等于 4、认购合同诚意金先5万元抵房款20万元 将来交房100万元-20=80 原5+80=85成交价 最后营业税土地增值税企业所得税收入缴税基础85=折扣转让 诚意金=认购金 5、按揭---首付款 100万元=正常首付款30%=30预售*5% 1.5% 实际低首付 应该30实际要求客户5万元首付 按揭=100-30=70正确 还是100-5=95？ 房地产会另外25万元房地产垫付+5=会计做账预收款30万元 税务机关：营业税预收款=5*5%错误 30*5%正确1.5%+企业所得税 6、0首付款=房地产=自己帮客户垫付30+按揭70 先交税现金流利息《》另外融资利率 7、100万元----0首付款=假按揭30按揭70=70融资 房地产需要100-----提高销售金额140*30%房地产垫付98万元按揭 金额提高营业税土地增值税企业所得税高=税增加《》高利贷 业主多交契税 好处=客户量增加 房地产城中村----拆一还一=房屋换取房屋=假设没有现金 案例 2013-1-1甲房地产-居民+政府=合同项目开发---2014-12-31完工交房居民-----2015-12-31土地增值税清算 拆一还一2014-12-31交房环节=此时刻预缴土地增值税？预缴营业税？ 国税发【2006】187—3条 抵债视同销售=收入确认时间---交房当期----要预缴土地增值税 穗地税函【2012】198 拆一还一交房环节预缴土地增值税=金额？ 开发成本---其他商品房销售金额----评估金额 国税发【2006】187当年同地同类平均价=很多结算方法=筹划空间 国税发【2007】132+国税发【2009】91=拆一还一当月的同地同类平均价。 拆一还一=营业税预缴 国家税务总局【2014】2号公告=营业税根据造价=不含土地成本 拆一还一交房房屋公允价平均价100万元--