十物业管理法律制度.pptVIP

针对生活中较常见的问题，如物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务企业要求业主给付相应物业服务费的，双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，以及物业服务合同期限届满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务的，从而带来如何认定物业服务费的数额或标准问题，也根据实际情况作出了相应规定（第十三条、第十四条、第十五条）。 （五）关于物业服务企业的安全保障义务问题 第十九条第一款：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。 《意见》第十九条第二款规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定物业服务企业是否违反安全保障义务。 另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。 （一）业主因室内被盗，要求物管企业赔偿纠纷 （1）业主遭受了财产损失 （2）物管企业没有按约定或规定提供安保服务 （3）前两者之间有因果关系 （二）业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷； 按物业服务合同约定或法律规定及物业管理企业的过错等因素，考虑物管企业的民事责任。 （三）小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物管企业赔偿纠纷。 1、双方约定车辆管理为保管合同关系 2、双方未约定对车辆管理为保管合同关系 （六）关于“调解优先”、高效便捷妥善化解纠纷 《意见》一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织的人民调解，以及行政调解、诉讼调解等多种调解手段，从而合理平衡各方当事人利益；另一方面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程序、督促程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制（第十九条、第十七条。 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 可编辑 可编辑 第十一章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 2003年国务院颁布《物业管理条例》，2007年修订。 一、物业 指已经建成并投入使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。 二、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第二节 物业管理的具体内容 一、业主与业主大会 （一）业主：房屋所有权人 1、业主的权利： （1）接受服务； （2）提议权（召开业主大会会议）与建议权（物业管理有关事项、制定和修改管理规约、业主大会议事规则）； （3）参加业主大会，行使投票权； （4）选举权和被选举权（业主委员会）； （5）监督权：业主委员会，物业服务企业，共用部位、设施设备、相关场地及专项维修资金使用情况。 （6）知情权：共用部位、设施设备、相关场地使用情况。 2、业主的义务： （1）遵守管理规约、业主大会议事规则和物管区域内的规章制度； （2）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定； （3）交纳专项维修资金； （4）按时交纳物业服务费用。 （二）业主大会 1、成立 （1）由物业管理区域内全体业主组成。（2）一个物业管理区域成立一个业主大会。（3）业主在区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，选举业主委员会（只有一个业主或人数较少，经全体业主一致同意可不成立业主大会）。 浙江省：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60％以上或者首套房屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30％以上的，可以成立业主大会。 2、职责：（1）制定和修改业主大会议事规则和管理规约； （2）选举业主委员会或更换业委会成员； （3）选聘和解聘物业服务企业； （4）筹集和使用专项维修资金； （5）改建、重建建筑物及其附属设施。 3、会议和决议方式 （1）会议形式 可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式；但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 。 定期会议和临时会议： 定期会议按照业主大会议事规则召开。 经２０％以上的业主提议，业主委员会应组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应于会议召开１５日前通知全体业主。 （2）决议方式 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 但业主大会作出筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 业主大会的决定对全体业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可