佛山禅城区项目定位运算讲解.pptVIP

【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，市场处于调整期。 事件 时间 内容 限购政策首次公布 2016.10.7 限购区域本地、外地限购2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。 限购政策一次收紧 2017.3.24 限购区本地限购2套，外地限购1套。 限价政策首次公布 2017.6.1 各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售。 佛山二手房限购 2017.6.17 佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套数。 【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。 ●据统计，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，总占地面积达2万平米，其中住宅用地成交41宗，商业用地成交6宗。 ●从成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交14宗地块南海和禅城商住地也有成交，均只有5宗地块成交，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进入。 【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。 【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。 截至2016年，佛山市整体652万方，去化周期4.08个月； 其中禅城区库存仅61.19万方，去化周期不足3个月。 2016年底商品住房（住宅）库存情况 区域 供应面积 成交面积 金额（亿元） 均价（元/m2） 存量 去化周期（月） 禅城区 192.82 246.12 274.79 11164.92 61.19 2.98 南海区 554.92 730.67 825.84 11302.47 221.37 3.64 顺德区 467.22 557.38 498.32 8940.41 195.81 4.22 高明区 95.33 139.97 75.74 5411.21 63.09 5.41 三水区 174.46 244.42 160.62 6571.3 110.81 5.44 全市合计 1484.75 1918.56 1835.31 43390.31 652.27 4.08 【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。 佛山市主城区2017年上半年商品住宅房成交面积648万㎡，平均售价10404元/㎡。 【市场量价】禅城区成交均价一路走高。 区域 2017均价 2016均价 2015均价 禅城 12422 11054 9450 南海 11756 12067 10120 顺德 10437 8932 7938 高明 6478 5443 5093 山水 8303 6949 8303 禅城区作为佛山市老城区，设施配一套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，2015年以来禅城区房价一路走高，截至2017年中，均价达到12422元/m2。 板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-100 ㎡ ，主要以首置、首改需求为主。。 【面积结构】板块区域内商品住宅主力供需段为80-140㎡。 面积段 供应套数 占比 成交套数 占比 供求比 80以下 319 4.52% 522 7.80% 0.61 80-100 2429 34.41% 2818 42.12% 0.86 100-120 1654 23.43% 926 13.84% 1.79 120-140 1489 21.09% 1132 16.92% 1.32 140-160 586 8.30% 587 8.77% 1.00 160-180 212 3.00% 327 4.89% 0.65 180-200 241 3.41% 214 3.20% 1.13 200-220 86 1.22% 44 0.66% 1.95 220-240 0 0.00% 2 0.03% 0.00 240-260 12 0.17% 13 0.19% 0.92 260-280 2 0.03% 7 0.10% 0.29 280-300 0 0.00% 6 0.09% 0.00 300以上 30 0.42% 92 1.38% 0.33 汇总 7060 100.00% 6690 100.00% 1.06 【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下。 畅销产品阶段位于140万元以下，根据本项目定位中端刚需型定位，建议设置为小面积低总价户型，有利于快速去化。 总价段（万元） 成交面积 占比 成交套数 占比 100以下 177924 23.06% 1934 28.91% 100-120 82418 10.68% 833 12.45% 120-140 111116 14.40% 1136 16.98% 140-160 68950 8.94% 618