房地产策划师基础知识培训讲义.ppt

（2）套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例定位 商品住宅建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。 套内建筑面积由套内使用面积和套内结构面积和套内阳台面积组成，套内建筑面积部分为独立产权。 共有建筑面积一般包括整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、作为服务用房的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。分摊的共有面积部分为共有产权。 （3）先专门化产品定位、后大众化产品定位 所谓专门化是指产品单纯或同质的程度，产品专门化的程度越高，越容易给人精纯与信赖的感觉。如一幢专为老人规划的银发族住宅，适应老年人生活，注重书房的设计，楼梯注重防滑，共建部分以老年人的习性进行安排。 大众化，主要指满足各阶层、各种房屋需求，强调开发产品的多样化。如现阶段的商品房设计，不管什么样的户室比全部配齐，其优点是降低市场销售风险，但也有缺点，即产品同质化严重。 2、房地产项目产品定位的内容 （1）产品结构 建筑结构分类 以组成建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为：墙体结构、框架结构、深梁结构、简体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁（包括折板）结构、悬索结构、舱体结构等。 设计规范的高度分类 ①住宅建筑按照层数划分为：1~3层为低层；4~6层为多层；7~9层为中高层；10层以上为高层。 ②公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑） ③建筑高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 ④国际上通行划分。 （2）产品布局 产品布局是指总体平面规划设计的空间布局。一般有围合、半围合、行列等几种空间布局。此处也可以阐述功能分区或组团规划。 （3）建筑风格 ☆建筑风格定位 建筑风格必须高度结合主题定位来综合表现，必须与形象定位相辅相成。建筑定位内容一般包括总体风格、外立面色彩、个别单体风格提示、不同结构产品的外立面设计提示、局部细部设计提示、无障碍设计提示等。 ☆装修标准材料提示 ------交楼标准装修提示 目前交楼标准一般只有两种：毛坯房、全屋装修（精装修房）。对项目交楼标准进行建议。 ------公共部位装修标准 公共部位装修标准一般指会所、大堂、过道等装修标准以及电梯采用品牌。 （4）住宅户型定位 住宅户型定位设计必须考虑空间概念。空间决定生活的情节与变化，同时也界定出业主的身份和性格。户型定位的空间概念主要有： ☆柔性空间 人性的多样性及生活的多变性是相互对应的，空间的灵活分隔与变化也成为很多人追求的目标。因剪力墙体系的运用，为空间变化提供最基本的可能。除去平面上格局调整外，竖向空间也具备了高度的可变性。 如：叠拼别墅户型可以在较高的层高中分隔出“创意夹层”，对住户来说，可作为视听室、音响室，书房或古董收藏间等，不一而足。 ☆灰空间 灰空间属于边缘空间的一种，它打破普通建筑“二元制”的单调布局，创造出既不属室内，也属自然的过渡空间。“灰空间”的创造借鉴了“内中有外”的处理手法，让家庭拥有更多的室外接触。它可以使建筑形态更富变化，且带来迥异的生活情趣。如：通过取景框式或外挂浮板式构造设计，使同一家庭业主上下楼层之间的交流和视野变得新厅而有意趣。 ☆无障碍空间 无障碍空间设计本是指消除室内高差等物理性障碍的设计理念，在建筑设计中体现对所有人的平等关怀。现在这一理念已经发展到从消除物理的障碍开始，逐次消除社会制度和心理上的障碍，创造一个对社会全体成员而言，不论体格、年龄、身体的健全程度如何，都能够安心愉悦的、无隔阂生活的设计理念。 ☆私密空间 好的居所将为消费者提供安全感、私密感及舒适感，消费者可以根据自己的心情或需要选择隐藏或浮出。高端住宅设计，总是从各种细节上体现出业主的领地意识和身份感。 ☆趋光空间 没有阳光就没有世界。好的建筑应是与环境紧密贴合。项目设计可以倡导光学建筑的运用，进行薄体设计，增大进光量，确保没有黑房间，减少人工照明的使用，节省能源。如有的项目套型设计均为大面积开窗，开窗形式变化多样，其用意也在于尽可能多吸纳阳光。 ☆对流空间 空气的流动形成风。通风质量对于高品位的居住来说是至关重要的一环。如有的项目房间明窗设计，确保开窗通风的最佳效果，形成类似于“穿堂风”的通风效