《写字楼项目全程的考前指导与营销推广的答题技巧》.pptVIP

PART ９ 写字楼营销推广 项目营销周期图 1、审视自己 2、策略制定 3、人力招募 4、项目亮相 5、策略执行 工作强度：70% 工作强度：30% 审视自己——重新盘点市场，看看自己的地理位置、产品硬件、到底在市场中出于何种地位（很多项目发生了前期定位和产品落地的偏差，因此须重新审视自己） 策略制定——通常所说的“营销策略总纲”，涉及总体目标、入市时机、营销周期、价格策略、租（销）控策略、优惠策略、各环节衔接等事项 人力招募——涉及招聘、培训、销讲、答客问、推介ＰＰＴ＼礼仪、管理制度等 项目亮相——推广启动、开盘启动仪式（意味着项目正式亮相） 策略执行——历时N久的项目运作，终于得到回馈的阶段。 PART ９ 写字楼营销推广 策略制定 审视自己 人力招募 项目亮相 策略执行 PART ７ 写字楼产品塑造 案例分享 甲级与超甲级配置 ★ 写字楼产品设计整体原则—— 与市场定位的契合度——以项目的定位为产品设计原则依据 ，切忌产品与定位背道而驰； 与周边建筑的协调与出跳——项目的主题性； 与周边环境的融合性——注重周边的自然景观的利用（尤其的附加功能——商务餐饮）； 项目二期三期升级与一期的连续性与升级表现——北京财富中心，150米建筑与260米建筑的融合性； 对于综合体——各物业的相容性 容积率、建筑高度吃满——； 设计前瞻性——保证5-10年不落伍； 实用性与面子工程—— 起床6:30，各种交通方式前去办公产所 私家车——充足的停车位；（赚钱的工具） 公共交通——公交、地铁（接驳系统，即使不能接驳至楼内，也要尽力拉近地铁出入口与楼宇距离） 酒店和写字楼独立出入口，独立落客区 酒店入口 写字楼入口 写字楼 酒店 地下车库入口 车位数量标准 车位系统——万平米配置65个停车位为佳，自行车配置尽量减少 地面停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 机械式停车场——高度、楼板承重 停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米 停车方式 整体布局与交通布局的核心原则 整体布局 宁要一个高点儿的楼，不要几个很“矮”的楼 地标性建筑尽量双塔布局或对称布局； 层平面布局面积大的楼宇，外部可以统一形象，内部进行分栋设计（例如鹏润、北京环球金融中心）； 落客区——尽量布局于城市主次干道，便于泊车； 主入口——尽量布局沿街，形成充分展示效果； 车入口——避免占用建筑整体布局面宽，可考虑设置于侧后方； 人车分流—— 考虑未来规划——轨道交通系统的接驳 交通布局 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 大厦外观——建筑外立面，核心要素：风格、材质、颜色、开窗、楼外广告 大厦大堂——高度、装修、水系、照明 电梯厅等候——装修、电梯数量、电梯品牌、电梯能力 大厦外观——建筑外立面，核心要素：风格、材质、颜色 风格：现代商务、简约欧式 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 开窗通风——在保证建筑风格和外立面效果的同时，保证可开启，通畅气流。 楼外广告位——楼宇品质最好的宣传力度。 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 大厦大堂——写字楼的面子工程（高度、装修、水系、照明、水牌） 高度——通常挑空8-12米，至少局部挑空两个楼层 装修——大理石、花岗岩甚至进口洞石 水系——局部水幕墙处理更加突显大堂灵动性 照明——暖色调灯光系统 水牌——入住客户完整标识系统 附加动作——绿植租摆，增加绿色生态氛围。更有甚者大堂摆放文物！ 企业总部——增设大堂食品吧（糕点、咖啡、冷热饮等） 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 电梯厅等候——装修、电梯数量、电梯品牌、电梯能力 装修——石材+背漆玻璃 电梯数量——单梯服务面积5000平米为佳 品牌——迅达、三菱、通力、蒂森克虏伯等 电梯能力——2.5米/秒以上，候梯时间不过30秒 其他——轿箱内部精装修（最好有镜子，规避乘梯时间较长）、广告播放系统 案例——新保利大厦电梯配置 德国原装进口的蒂森电梯，电梯共26部，并分高、中、低三区设置，其中高区提升速度为5米/秒； 中区提升速度为4米/秒； 低区提升速度为2.5米/秒； 候梯时间低于30秒， 标准层——通常2000平米，核心筒居中布局，使用率70%左右，上限不超过75%； 层高——商业部分首层５．４米左右，二三层商业４．５米，办公楼层通常在3.8米以上，净高2.7米以上； 功能配置——卫生间、开水间、强弱电管井、配电室、空调机房等； 步道宽度——双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m，单面布置房间的走道宽度不小于1.3m； 空调系统—— 电力系统—— 5Ａ智能系统—— 9：00，准时落座落座工位，