某项目营销代理工作计划.docVIP

第 PAGE 15 页 共 NUMPAGES 15 页 沈阳**项目第一阶段 营销策划工作程序、人员配置及需时计划表 工作步骤 工作内容 人员配置 需时 取得 开发 土地 依据法规获取相关开发批文； 动拆迁工作； 技术指标研讨； 成本核算； 资金计划； 主管副总 研究开发部 工程技术部 市场 调查 区域性市场调查； 市场研究； 区域环境调查； 关注同业行销策略； 营销策划公司 20天 评估 分析 法规得益； 项目分析； 购房者与市场需求； 市场胃纳量预测； 营销策划公司 15天 规划 构想 分期开发构想； 产品定位； 创造附加值； 利用规划创造建筑最大利用价值； 创造产品附加值； 规划设计公司 研究开发部 工程技术部 营销策划公司 15天 设计 草案 建筑规划设计； 控制产品的建造成本； 规划方案一、二、三（替选）； 规划设计公司 研究开发部 工程技术部 营销策划公司 30天 （多次沟通） 决策 阶段 成立项目管理专责组； 确定规划方案； 3．制作、工程招投标发包实施； 领导小组 研究开发部 工程技术部 预决算小组 营销策划公司 20天 营销 阶段 策划流程工作； 销售准备工作； 营销推广策略； 开售条件； 营销策划公司 30天 营销策划公司各项工作要领说明 第一步：取得开发土地（开发公司） “工欲善其事，必先利其器”，若想在繁琐紧密的项目开发中过关斩将，敏锐老练的判断能力是不可缺少的，而这些能力却是建立在以下工作内容完成的基础上。因此，这一部工作对项目能否启动尤关重要： 1．依据法规获取相关开发批文； 2．动拆迁工作； 3．技术指标研讨； 4．成本核算； 5．资金计划； 有此基础，才能实施以下的实务工作。 第二步：市场调查的目的 在规划确定前，针对本案区域展开深入之市场调查，熟知市场行情，知己知彼，情报研判就必须要十分精确，务求使本案开发的评估和产品规划迎合目标市场而立于不败之地，其重要性可决定本案销售的成败和利润多寡。工作内容主要包括下列各项： 区域性市场调查 把本案潜在的客户划分为区域内客户和区域外客户。区域内客户指白塔附近地区之客户，包括沈河区南部和和平区南部的三好街等以及沈营线白塔段、浑南新区、高新技术开发区的企事业单位管理层人员。任何项目销售成功与否，与区域内客户是否接受该项目产品占有非常重要的因素。因此，区域内市场调查分析，必须了解本区域的购房习惯、房屋需求量、目标客户购买行为以及也是非常重要的区域竞争对手状况分析。 市场研究 目标市场客户研究 主要研究区域内成交的购房者中，主力购房客层的年龄、职业、收入、原住地、因何购买、购买的主力户型和面积、购买的单价和总价等等。 环境研究 把白塔区域内的公共设施，包括：学校、公园、市场、银行、医院、餐饮、商业、商务服务、公共交通状况的优劣分析和如何克服缺点进行探讨研究。 产品和价格研究 产品的研究主要是让产品的价值大于价格，提升项目的性价比。将区域内在售楼盘规划和产品、价格进行比较分析，列出市调分析对比表（附市调表），以便了解本案推售时制定之价位能使市场接受，增强产品性价比和加快销售速度。 区位环境调查 区位环境调查，主要是让我们可以更深入的发掘和了解： 本案的发展潜力； 本案隐藏的问题； 本案的愿景和远景； 关注同业行销策略 由于开发商、购房者、竞争者、政府相关机构均涉及行销活动，一直都在动态环境中不停进行，无论是产品规划还是营销手段，都在不断创新求变。作为开发商，必须要求营销策划人员熟悉同业动态情况，并随着市场环境的变化而作出适应各种环境行销之反应行为，因此必须要时刻关注市场和进行对同业项目的考察（附：考察楼盘目录）。 注：市场调查的“关键词” “时限”：房地产市场是一个动态市场，千变万化。因此，房地产市场调查的可信性是有时间局限的，过早或过时的市场调查信息，对项目决策参考都有可能失效。 “竞争”：竞争是源自直接竞争（区域内在售在建项目）和间接竞争（市场政策、同类产品）。竞争方式已由价格竞争拓展到企业品牌、产品品质、促销策略、售前售中售后服务等各式各样的比拼竞争。 第三步：评估分析 评估分析是承上启下的工作，工作内容主要包括以下各项： 法规得益 主要研究在诸多的法规中获得更多的政策优惠（便于下一步规划设计之用）。 如何争取代征和投入公益建设后的得益补偿。 项目分析 若在短时间内判断地块是否值得开发，最简单快捷的方法是马上进行“地块环境调查”，这里所指的是地块实质性的开发要素调查，籍此对地块作出最新的深入了解。首先将地块有关的基本资料逐一收集，并将这些基本资料加以研判、核算、归档，留作下一步工作运用。举例说，若地质不佳，则花费在改良土