物业管理有关问题的探析.pptVIP

⑤只有业主大会才能代表全体业主的合法权益。物业管理权利在业主大会而不是业主委员会或单个业主，更不是物业服务企业，管理是规约物业管理区域的“小宪法”，对全体业主具有约束力。 （2）业主自治组织与社区居委会之间的关系 ①业主自治组织与社区居委会之间没有法律上的权利义务关系，两者之间存在着巨大的差异，两者之间的有关系即不能混淆，又不能颠倒，更不能将业主自治组织作为社区居委会的下属机构。但业主自治组织应当接受社区居委会的监督和指导。 ②业主作为我国公民，依法享有法律规定的政治权利，其行使政治权利的途径之一是参加社区居委会的活动，社区居委会是群众性的自治组织，是居民利益的法定代表，以管理人为主，依法对业主居住地的一些公共事务的管理等，是国家授权社区居委会的职能。因此，社区居委会基于依法享有的公共权力，对业主自治组织和物业服务企业进行协调监督和指导。 ③业主自治组织在维护自己的权益的同时，也离不开社区居委会的指导和帮助。因为业主自治组织要积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，共同做好维护物业管理区域内的安全防范等相关工作， 物业管理项目在召开业主大会和业主委员会， 应邀请社区居委会参加，作出重大决定应当告知社区居委会，并听取社区居委会意见，自觉接受其监督指导。 （3）社区居委会与物业服务企业之间的关系 ①社区居委会是行政性管理主体，主要管人；物业服务企业是经营管理实体，受业主委托，按合同约定为业主提供相应服务。两者之间的关系是居民自治管理机制与专业管理机制的有机结合。 ②社区居委会与物业服务企业存在一些认识上的问题和工作上的矛盾，如：二者之间的关系不明确，各自为政，缺乏协调，有的社区居委会认为，住宅 小区应该直接交由社区居委会来管理，不要 选聘物业服务企业，这样可以增加社区居委会的经济收入，有的社区把属于行政部门的事务转嫁给物业服务企业，工作上出现一些矛盾，也影响到两者之间的关系。 ③为了避免物业服务企业与社区居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突，当社区的业主或业主自治组织以合同形式授权物业服务企业从事社区经营性服务后，社区居委会不宜再从事这些经营性服务。物业服务企业只能依据合同管理服务好小区，不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的 作用，另一方面又要配合监督物业服务企业 的工作，但不要代替其具体业务。 ④社区居委会、业主自治组织及物业服务企业应按照物业管理相关法律法规相互沟通、互相配合、互相支持，各各负其责，为构建和谐社会这共同目标努力搞好社区建设和物业管理。 （二）充分发挥街道办事处在物业管理中的作用 1.街道办事监督管理物业管理的意义 （1）街道办事处作为基层人民政府的派出机构，在社区管理中履行就业、社会保障、救助、卫生和计划生育、流动人口管理、安全和文化服务物业管理等八大类职责。根据物业管理的实践，按照建设和谐社会和和谐社区的需要，在物业管理工作中，充分发挥街道办事处、社区居委会的作用，将城市物业管理重心下移，让街道办事处、社区居委会对辖区内的物业管理活动进行监管，做好辖区内业主意见的征集、组织、协助、指导召开业主大会和选举业主委员会，以及对物业服务企业的监管工作，将物业管理工作 纳入社区建设的内容，即是大力发展物业服务业服务业的必然要求，也是深化城市管理体制改革、搞好社区和谐稳定发展的必然趋势。 （2）物业管理与社区建设结合的作用 ①只有把物业管理与社区建设有机结合起来，才能有利于物业管理与社区建设形成良性互动的新机制； ②有利于发挥街道办事处、居委会的自身优势，协调处理物业管理纠纷，降低司法诉讼成本，把矛盾消灭在萌芽和基层； ③有利于加强监督与管理，提高业主大会、业主委员会自我管理、自我约束和自身建设能力； ④有利于拓宽物业管理服务的新领域，扩大物业管理服务的新范围； ⑤有利于提高物业管理服务水平、创新物业服务品牌。 总之，街道办事处监督管理物业管理，对物业管理和社区建设的发展都具有十分重要的意义。正确把握和处理街道办事处、社区居委会、业主自治组织和物业服务企业之间的关系,依据物业管理法律法规的规定，强化街道办事处、社区居委会对物业管理活动的监督指导,对物业服务企业及业主自治组织的监督与管理，处理各类物业服务方面的纠纷，从而才能形成物业管理与社区建设的良性互动局面。 3.街道办事处监管物业管理的基本思路 国务院《关于加强和改进社区服务工作意见》强调要逐步建立与社会主义市场经济相适应，覆盖社区全体成员，服务主体多元，服务功能完善，服务质量和管理水平较高的社会服务体系。这同时为物业管理的创新发展提供了广阔的空间。 （1）拓展社区建设和物业管理工作的新思路 将物业管理纳入社区管理范畴为物业管理发展开辟了一个新天地，初步形成在街道办事处党政统一领导和