阳江市市区国有建设用地基准地价更新成果（征求意见稿）.doc

PAGE 2 阳江市市区国有建设用地基准地价更新成果（征求意见稿） 阳江市国土资源局 二〇一八年十月 阳江市市区国有建设用地基准地价更新成果 PAGE 6 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1 工作范围及基准地价内涵 1 1.1 工作范围 1 1.2 基准地价内涵 1 2 阳江市市区基准地价成果 3 2.1 商业路线价 3 2.2 级别基准地价 6 2.3 各用途土地定级结果 7 3 基准地价修正体系 12 3.1 商服用地基准地价修正体系 12 3.2 商业路线价修正体系 20 3.3 住宅用地基准地价修正体 23 3.4 工业用地基准地价修正体系 33 3.5 公共服务用地修正体系 39 3.6 其他用地类型修正系数 3 阳江市市区国有建设用地基准地价更新成果 PAGE 7 1 工作范围及基准地价内涵 1.1 工作范围 本次阳江市市区城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为阳江市市区建成区及城市规划区范围，包括江城区、高新技术产业开发区、海陵岛经济开发试验区，评估总面积约809.52平方公里。 1.2 基准地价内涵 基准地价是在城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，商服、住宅用途土地开发程度均为“五通一平”，工业、公共服务用途土地开发程度为“三通一平”条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指： 商业路线价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为5米，宗地标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。 商服用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。 住宅用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。 工业用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。 公共服务用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，公共服务用地土地使用权的区域平均单位面积地价。 根据阳江市市区土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。商业路线价采用首层楼面地价，商服用地、住宅用地基准地价采用平均楼面地价，工业用地、公共服务用地基准地价采用单位面积地价。具体表现形式分别为： 表1-1-1基准地价内涵表 土地用途 项目 商服用地 住宅用地 工业用地 公共服务 用地 估价期日 2018年1月1日 土地开发程度 五通一平 五通一平 三通一平 三通一平 法定使用年期 40年 70年 50年 50年 设定容积率 2.0 2.0 1.0 1.0 价格表现形式 首层楼面地价、 平均楼面地价、 单位面积地价 平均楼面地价、单位面积地价 单位面积地价 单位面积地价 商业路线价、 级别价 级别价 级别价 级别价 。注：①“五通一平”指宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整；“三通一平”指宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整；②单位面积地价=土地总价/土地总面积，平均楼面地价=土地总地价/总建筑面积。③采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商业路线价应选用首层楼面地价，商服用地、住宅用地应选用平均楼面地价，工业用地、公共服务用地采用单位面积地价 2 阳江市市区基准地价成果 2.1 商业路线价 表2-1-1 阳江市市区商业路线价表 单位：元/平方米 序号 路线段名称 路线段起点 路线段终点 首层楼面地价 1 石湾南路 漠江路 东风二路 16670 2 东风一路 环城北路 东风二路 14770 3 新华北路 环城北路 南恩路 147