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物业管理前期筹备工作方案（讨论稿） *** 物业管理前期筹备工作方案 （讨论稿） ***项目在完成了立项、选址、规划、用地等前期工作，自2011年开工建设以来，在**市委、市政府和各有关部门的大力支持以及参与建设单位的共同努力下，先期投入建设的彰显赛洛城形象的一期工程已初具规模，完成封顶的多座高层和小高层楼房已伫立在穆棱河北岸。 为全力打造**市民高品质城市生活的新样板，给将入住的业主创造优雅的居住环境和提供优质的物业管理服务，按照房地产开发与物业管理相分离的属地化原则，物业管理筹备要早谋划、早准备，使楼市销售和物业筹备同步启动，有计划、有步骤，按部就班、扎实有序的稳步推进，用高质量的物业管理宣传吸引客户，使之成为楼盘销售的助推剂。 一、经营模式 第一种模式：先行委托 托管经营 针对已建成的楼盘和售楼处的各种物业设备、设施疏于管理的现状（暂由售楼处员工自行管理），以及展开房售后，确保对购房人高品质的物管承诺，满足他们的期待，目前，可委托一家资质相当、富有经验的物业公司尽快入驻。作为过渡时期的临时措施，既解决了眼下物业环节缺失、管理松散、责任不到位的真空状况，也可将物管的进入，作为项目软环境的重要因素，进行大张旗鼓的宣传，以带动和促进房售。 第二种模式：公开招标 入驻经营 前期物业委托管理是小区交付使用前尚未成立业主大会、业主委员会阶段的普遍做法。物管企业一般由开发商自行选定，其服务的好坏和收费标准的高低业主无法掌控，常常因此侵犯业主利益，引发纠纷。参照北京、上海等大中城市一些项目的成功做法，面向社会公开招标选择物业公司，将使具有成熟经营理念，专业化、规模化强的物业公司进驻经营，这既是物业管理发展的趋势，也是像鸡西赛洛城这样设计理念新、配套设施全、环境指数优的超大规模居住社区对高标准物业管理的现实要求。 第三种模式：自主注册 自行经营 由公司牵头运作，确定主出资人，吸纳多个股东加入，注册组建物业管理股份有限责任公司。组建后的物业公司与母公司业务完全分离，为一级法人单位，自主经营、自负盈亏，独立开展赛洛城项目的物业经营服务活动。 目前，我国对物业公司的资质划分为三个等级，注册资金在500万元（含500万）以上的为一级资质，由国务院建设主管部门负责资质证书的颁发与管理，注册资金在300万元（含300万）以上为二级资质，由省、市（直辖市）、自治区人民政府建设主管部门负责资质证书的颁发与管理，注册资金在50万元（含50万）以上为三级资质，由市人民政府房地产主管部门负责资质证书的颁发与管理。 按照《物业管理条例》属地化对等原则，**项目建在**，我们可在**当地工商行政管理和房地产行政主管部门先期登记、注册具有三级资质的物业管理公司，待经营范围和覆盖面逐渐拓展，原有的经营资质不能适应业务发展需要时，再择机升级相应资质。 利弊对比 比较以上三种模式，在项目建设的各个阶段各具优势、各有利弊： 一、委托管理可以马上解决物管的真空状态，填补空缺，带动房售，但也存在托管方有短期经营行为、责任心差等问题，为日后管理带来隐患。 二、公开招标虽然可以解决对将来入驻的物管企业的正规化和实力方面的要求，但不可避免的丧失在赛洛城这样规模的大型组团化社区物管发展方面的潜在的经济利益。 三、注册公司、自主经营，一方面可以在此领域创造经济利益，肥水不流外人田。另一方面，我们有比任何外来介入方更了解自己倾力打造和凝结股东情感的项目，“自己的孩子自己养”更合适。 结论建议 综上所述，建议：当前亦将自主注册、自行经营为第一选择，抢前抓早，立即启动物管公司的注册筹备工作。在完成注册登记、资质申报、人员招聘、上岗培训、整章建制、设备购置、综合验收等全部前期工作后，在项目一期竣工和住户入住使用前，“挂牌营业”，绝不因此影响客户购房信心和入住期待。 二、工作流程 （一）、组建前准备 1、拟定公司名称 2、注册资本 3、股权结构及出资方式 4、经营范围 （二）组建条件 1、确定企业名称 2、企业住所 3、法定代表人 4、注册资本 5、公司章程 6、公司从业人员 （三）、组建程序 组建条件具备以后,申请物业管理公司的发起人或发起单位拟出申请设立物业管理公司的报告连同相关申请资料，提交属地房地产主管部门审批。收到核准文件后,再按相关规定向当地工商行政管理机关申请办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照展开营业30日内，到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,同时向税务机关申办税务登记手续。 （四）、资质申报 取得企业营业执照后,申报企业资质。物业管理企业的资质等级的基本要求是： （1)、 一级资质企业：注册资本500 万元以上，具有中级以上职称的人员不少于30 人,企业经理取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得了从业人员岗位