某项目营销策划报告.ppt

茂华淮安项目营销策划报告 1、我们的销售目标是什么？ 实现目标一、三是首期工作的重点！ 一、营销目标 目标一 目标二 目标三 目标四 09年底1.1期签约金额3000万 签约54套 签约面积6977 ㎡ 160㎡以上户型10套 144㎡以下户型44套 提升及巩固项目品牌，保证稳健销售及后续开发 提升高溢价空间，保证项目利润最大化 企业现金流指标 企业销售指标 4300元/平米 09年实际成交均价 有效蓄水270组 到访客户1350组 签约6977㎡ 即54套 销售率为8.08% 2、09年3000万签约金额意味着什么？ 二、推盘方案 ※结合项目施工周期，制定合理推盘顺序，以工程形象带动销售速度； ※先期保证项目稳健回款，支持项目建设和运营。后期平稳拉升价格，加大利润空间； ※针对竞争市场的产品状况，适时推出市场稀缺产品，减小竞争压力； ※每一期保证不同房型、产品的供应，增大产品线长度，扩大客源面； ※合理制定各期房源推出量，保证开盘效果； ※保证产品升级需要，保留稀缺产品作为压轴大戏，实现项目利润最大化。 1、推盘原则 推案秩序说明： ※第一次推盘（11.21）在保证产品丰富性的同时， 要控制推出房源数量，以保证开盘效果，形成好 的市场口碑。 （首次推盘的备选方案为8#和15楼，最终视储客情 况而定） ※第二次推盘（元旦暂定）核心点7#楼，在有一定 客户储备基础上盛装亮相，一举奠定楼王形象， 同时通过形象吸引和价格挤压推进其它楼栋的销 售速度。第二波次面积较大，迟后推出易树立产 品高端形象，同时能稳步拉升价格； ※机动加推9#楼，主要考虑9#楼房型与其它楼栋房 源重叠，推出时机视8#楼销售情况而定。 第一次推盘 7# 8# 9# 14# 15# 机动加推 第二次 推盘 2、推盘秩序 3、推盘量统计 第一次推盘 86308㎡ 面积合计 575套 套数合计 12960 0 10880 0 2080 0 0 0 推出面积（㎡ ） 四居半 12800 12800 0 0 0 0 0 0 推出面积（㎡ ） 80 64 60548 431 小计 0 0 3040 32 二居 0 64 0 16 0 0 套数（套） 机动 加推 0 10880 4320 8450 3834 30024 推出面积（㎡ ） 跃层 错层 平层 0 64 27 65 27 216 套数（套） 64 0 0 0 0 0 套数（套） 第二次推盘 四居 三居半 三居 户型 分类 1、项目SWOT分析 三、核心竞争力分析 Strength（优势） Weakness（劣势） 项目规模； “高度换空间”规划设计理念； 大尺度景观园林； 户型创新性、多样性、舒适性； 现场实现度（包括商业景观）； 钵池山、丰收河生态景观资源； 自身配套优势； 企业品牌实力。 成本较高； 区域认知障碍。 政府东迁，城市重心东移，地处CBD内； 钵池山高端板块（CLD）效应的形成； 随着开发区的发展，2011年开发区规划 导入10万人口。 经济危机尚未消退，房地产市场发展走势尚不明朗； 区域有300多万方潜在供应量，面临竞争威胁； 区域项目客群定位趋同，市场容量有限。 Opportunity（机会） Threat（威胁） 有利 不利 ※成本劣势 通过实现差异化的产品，强化品牌价值，展示产品包装形象和开发实力，来塑造项目高端形象，弱 化成本对竞争和终端目标市场形成的阻力。 ※配套劣势 通过完善项目自身商业、教育配套，借势政府东迁、水渡口CBD区域发展规划和万达商业来弥补周边 服务配套的不足，提升区域认知度。 【项目劣势规避】 【项目威胁化解】 ※宏观市场的不确定性 密切关注积极利好的权威舆论、国家和地方出台的暖市政策以及当地市场成交数据，通过积极的灌 输和引导，提振目标市场的消费信心。 ※竞争威胁 一方面通过项目定位高端，来确立区域标杆地位；另一方面密切关注竞争对手的动向，来及时调整 自身产品和营销组合策略，通过定位差异化、产品差异化和形象差异化形成错位竞争。 ※客群容量威胁 一方面在项目丰富的产品线组合下，增加了产品种类和亮点，扩大了客源层面；另一方面通过有效 的推广手段，来拦截和吸引目标客户。 2、核心竞争力构建 结论：本项目核心竞争力为产品价值，由规划、景观园林、户型和现场实现度四大价值点构建。 针对项目价值点的客户关注度 竞品项目价值点比较 略有优势 较有优势 差异化 低 中 高 基础卖点 关键卖点 核心卖点 □规划； □景观园林； 产品 □户型； □现场实现度（包括商业景观）。 □项目自身配套；