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Integrated Service “咨询+实施”的全阶段服务模式 开发模式选择和一级开发流程设计是区域成功进行一级开发的核心 开发模式选择和一级开发流程设计是区域成功进行一级开发的核心 根据开发主体的介入深度可以将区域土地一级开发模式划分为四大类 「模式内涵」封闭开发，全程运作，深度参与区域开发的全程环节 「案例」中粮主导亚龙湾、南京新城涉足扬州新城开发，均深耕区域土地运营、二级开发、产业招商和区域管理 「全程运营模式解析」—— 「模式内涵与案例」在主导区域开发时，通过战略合作开发和整合经营开发两种途径，实现区域成功开发 「战略合作模式解析」—— 「整合经营模式解析」—— 「模式内涵」企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发 「案例进程」南京新城主导吉山产业园项目，锁定一二级联动开发 「选择运营开发模式解析」—— 「模式内涵」开发商通过与政府签订《置换（出让）代建协议书》，帮助政府代建工程，无偿获得土地进行自主开发 「案例进程」阜阳市体育场代建项目，香港永耀集团通过代建置换协议为政府代建体育馆，获得58亩土地开发权 「代建置换模式解析」—— 综合考虑企业自身资源、市场竞争情况、政企关系等因素，选择适合开发主体的一级开发模式 开发模式选择和一级开发流程设计是区域成功进行一级开发的核心 一级开发能为开发主体带来丰厚的收益… …但由于其缺乏统一的规范且开发运作周期较长往往也面临较大的风险… …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 「避免先行投入]企业以投入换取优厚合作政策的方式面临较大风险，应避免先投入后协议 「主体地位确定」主体设计应当紧抓“三权一利”，实现企业区域唯一开发实施主体的地位确定 区域开发主导权—确立企业作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经企业统一协调 规划控制权—企业掌控区域规划权，规划审批之后，政府不得单方面修改规划 土地出让参与权—政府需与企业共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件，并保证企业有土地的优先获取权 土地增值收益分成—根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成 「规避政策风险」与政府绑定保证企业作为区域开发主体的持续性 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 「对拆迁成本和时间进行预控」企业在面临大规模拆迁区域开发时，需要对拆迁成本进行有效核定，避免拆迁成本较难控制 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 「建立区域运营思路」与政府就区域运营思路达成共识，共同推动区域价值实现 「项目运营理念」项目开发理念下，政府对区域开发非市场化干预行为过多且频繁，企业和政府总处于博弈状态 「区域运营理念-亚龙湾」顺承新区发展规律，把控关键节点，土地出让和二级开发根据资金和市场主动选择，做大区域价值 「区域运营理念-华侨城」初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展 「区域运营理念-华侨城」第二阶段：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报 「区域运营理念-华侨城」第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 「保证运营收益回收」通过“运营增值、政府保障”等手段保证开发主体的运营收益 「二级开发控地」企业需要通过七大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（1/2） 学校配套：要求企业必须携带学校解决方案参加土地招拍挂；另外需要开发商建学校配套，例如“12班幼儿园由乙方负责建设，建成后无偿提供给政府，产权归政府所有” 商业配套：要求企业必须携带日常商业解决方案参加土地招拍挂，或者必须在获取土地后15日内给出配套商业的解决方案。 「二级开发控地」企业需要通过七大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（1/2） 附带拆迁限制：地块附带内部或者其他区域拆迁条件，增加进入门槛。例如“土地竞得者自行对该地块现状上的苗圃、临建及电力设施搬迁清理”“地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。”安置条件限制：例如“挂牌宗地上住着原用地公司安排的7位职工住户，土地竞得者负责给每户提供约36平方米左右的安置房”。 参与形式限制：例如“该项目不接受联合竞买” 销售限制：例如“竞得人在项目建成，30％不得销售” 「指标倾斜」确保每年充足的土地出让指标，并对特殊物业指标进行限制性开发，保证区域开发的顺利进行 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 「总体原则」 “封闭运作、总量平衡