某地产项目策划案.ppt

解决问题一、二、三 1、置业区域性选择 （消费者对置业选择带有明显的区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业） 2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触。 3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性 消费者与项目的个性关联产生一些关键词： 地段 价格 产品 项目定位 鸿禧花园印象 + + + 景观及 物业服务 + 地段 地段 地段 地段 价格 价格 价格 产品 产品 产品 项目定位 项目定位 项目定位 景观及 物业服务 景观及 物业服务 景观及 物业服务 产品 项目定位 景观及 物业服务 价格 + + + + = + + + + = + + + + = + + + + = + + + + = 区位价值？ 消费承受力？ 到底卖什么？ 情感归属？ 长远居住疑虑 ？ 缺一不可 2、解决问题三和四 ? 总策略：消除 物业费收费过高？ 应对：物业收费透明、物业管理服务明晰 具体做法： 在销售现场设一类似“物业专栏”详细说明物业费用收取明细、物业服务内容 配合单位：物业公司、发展商。需于开盘前给予确认 景观疑虑？ 应对： 发展商给予承诺 具体做法：获得与相关部门，如媒介、市建委的肯定—“2007潍坊最佳景观示范楼盘”荣誉展示，类似“2006年度最佳文化人居奖” 推盘策略： 分批推盘，以“多” 带“高” 3、解决问题五 第一批：推10#、5#楼 第二批：推8#、2#、3#楼（暂定） 剩余组团分两批推盘，以多层带动小高层 * 福州决策堂房地产顾问有限公司 T：（0591 * 第一部分：策略依据 市场部分 第二部分：策略目标 本案面临的问题 第三部分：策略形成 解决问题 目录： 第一部分：策略依据 市场部分 建筑界的劳斯莱斯 3300元/㎡ 独幢高层 潍坊市青年路与胜利西街交叉口南，白浪河岸。 东方威尼斯 豪宅品质 百姓价格 98120㎡ 小高层 2100元/㎡ 多层为主，部分小高层。 胜利西街459号 西城名都 时代国际 远见决定影响力 7000元/㎡ 独幢高层写字楼。 潍坊市胜利东街381号潍坊大酒店旁，风筝广场斜对面。 时代国际 精致生活新主张 2500元/㎡ 多层为主，部分小高层。 胜利西街永安路西口 名都百胜园 精英峰会筑梦场 30万㎡ 写字楼：3640元/㎡ 公寓： 2510元/㎡ 复合建筑群 胜利东街与潍洲路交汇处 金融街 一部真正书写诗意画卷的都市家园。 11万㎡ 2400元/㎡ 多层为主，部分小高层。 东风西街608号 海化家园 金牌社区 都市典范 2550元/㎡ 一幢多层，一幢高层。 胜利西街 金都家园 建筑面积 市中心 水岸 公园 观景豪宅 自己的空间自由自在 主推语 3000元/㎡ 高层 民生街白浪河西岸 碧水豪庭丽景苑 2100元/㎡ 纯多层 福寿街与永安路交汇段 华实小区 3000元/㎡ 小高层独幢，小户型为主。 潍坊市胜利西街与月河路交汇处 锋尚·自由度 均价 建筑形态 地理位置 案名 永不落幕的水景视觉盛宴 3700/㎡ 高层为主，部分多层。 东风东街与和平路交叉路口 帝景湾 世界河居名宅传奇 顶级元素贵族盛宴 3500元/㎡ 高层建筑 和平路近福寿街路口 巴黎假日 50万㎡ 2680元/㎡ 复合建筑群落 四平路与民生街路口南 恒易星河 四星级私家产权酒店 4800元/㎡ 独幢小高层 十笏园商业广场旁，白浪河边 星光国际 世界由你 87000 ㎡ 未定 独幢高层 胜利大街268号 泰华领域 建筑面积 主推语 4000元/㎡ 小高层群落 福寿西街潍城区检察院东邻 华锦新城 均价 建筑形态 地理位置 案名 多层、小高层 15-25% 0.8元以下 2800以下 潍城区 高层、小高层 30% 1元以上 2800以上 奎文区 建筑形态 公摊 物业费 均价 区域 区位价格对比： 市场总结 潍坊市整体市场依据白浪河也明显划分两个消费等级与区域，奎文为政治经济中心，潍城在潍坊市民心中地块价值仍存在位置偏远，经济落后的观念； 小高层在奎文区较为接受，并且奎文区现开发项目基本为高层或小高层，这一现场在潍城区恰巧相反，消费者对小高层抗性较大。所以出现潍城区小高层难销，多层变成“皇帝的女儿”； 奎文区是目前潍坊市民住居生活首选，在他们心中，住在奎文才算是住在城里； 潍坊地产行业仍属群雄割据局面，尚未形成行业寡头形态，地产公司行业潜力大； 潍城区地块炒作，升值潜力等消费引导是目前本地块所有项目共同缺乏的功课； 潍