某地产项目企划推广及营销思路.ppt

2014. 4.28 第二批房源开盘 涨价 售罄 预备再推第三批房源 Showing 企划表现 3 market profile 市场资料 附件 market profile 市场资料 附件 花桥详规 1）花桥地处苏沪交界处，东依上海国际汽车城，西邻昆山国家级开发区，是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。 2）未 来三年中，花桥将围绕打造“双轴三环两脉，三廊四楔九园”的绿化生态格局，再新增三座200亩以上的大型公园，以此提升绿地碳汇能力保护绿化物种的多样性，全力营造特色鲜明，自然和谐的绿色碳汇新城。 3）自2005年江苏省委书记李源潮提出将“花桥国际商务城”总体定位为“融入上海、面向世界、服务江苏” 的战略构想后，江苏省委、省政府把花桥国际商务城列入省“十一五”规划重点服务业发展项目、省级开发区以及江苏省国际服务外包示范基地。除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，花桥在资金、土地、税收等方面也会享受到额外的优惠，较之上海而言，花桥有着更为优越的政策优势。 4）在“十二五”的政策计划推动下，花桥政府致力于花桥城市低碳化的进程，率先打造低碳产业、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的低碳生态城市。 交通格局： 上海市轨道交通11号线：计划2012年底建成通车，是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。 沪宁城际铁路：平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站； 昆山站的京沪高铁：平均每3分钟往返于上海和北京之间，构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。 跨省公交化班线：花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。 花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。 地铁11号线 花桥竞品一览图 绿地总部大道 游站 中信广场 GOHO悦城 苏豪国际 同城浦江中心 亚太广场 绿地启航社5期 大城小室 赛格国际公寓 光华时代蓝钻 常发香城湾 中城·紫竹苑 棕榈湾 国基城邦 昆山花桥项目企划推广及营销思路 Asking 提出问题 Question 解决问题 Solving 操盘手册 Showing 企划表现 CONTENTS 目录 Asking 提出问题 1 我用什么来吸引客户、形成偏好、促成销售？ 项目剖析： 品牌林立——上市公司、500强企业、地产名企 同质产品——挑高4.5-4.8㎡、50-60㎡充斥市场 恶性竞争——拉客/劫单/无素质派单等低劣行为 地段认知——相对偏僻、配套欠缺/尚需时间发展 品牌力不强！产品力较弱！地段认知度不高！ 常规品牌取胜、产品制胜、地段致胜的套路，再次无法实现，怎么办？ 如何才能跳脱市场常规套路，获得决胜的关键？ 必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。 形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营 策划思路： Question 解决问题 2 用差异化形象力来吸引客户、形成偏好。 眼球经济时代，形象力就是第一生产力。 用悬疑式营销力来促成销售。 就是针对人性弱点，而好奇心是人性最大弱点之一。 吸引客户三步曲 独特案名、独特视觉、独特色系 独特案名 Mini mall（纯英文） 上海西地铁11线 花桥首席精致综合体 ? 案名释义： Mini 精致优雅自我的生活态度，同时也说明了项目体量的精巧，项目虽小而五脏俱全，虽小而精彩绝伦。 Mall 涵盖小而齐全的产品形态：商业、写字楼、公寓的全业态配置，同时也暗示项目将来配套完善，商业配套等自成一体。 Ii和Ll 形似地铁11号线的11两个字，设计时候将有意识强化突出这两个字，从而直接体现出地铁概念。 独特视觉： 就像苹果的标志一般，我们也需要一个让人看到就能想到我们项目的特殊标志。Mall多数人的联想是猫，就是天猫一般，这个联想已经非常直接。所以我们也是这样设想，用一只具有时尚气息的猫剪影来作为项目的标志。 这是时尚猫，特立独行，优雅迷人，充满都市魅力。 独特视觉——时尚猫 独特色系—女性化 都市感 客户感知 Mini Mall：综合体，繁华而精致； 猫：贵族猫的优雅、时尚猫的个性； 色系：浪漫紫色的优雅，时尚黑白灰的经典。 形成偏好两大要素 第一大要素——大型公关活动的超越期待： 入市大型mini广告运动+体验售楼处公开、设计理念超出常规的