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珠海商业地产投资价值分析简报 2006年，一个注定在珠海这座年轻的城市发展史上不平凡的年份。历经多年沉淀，值此厚积薄发，万众瞩目的港珠澳大桥即将兴建，CEPA“9+2”经济区正式实施，西部沿海高速贯通，广珠轻轨、广珠铁路动工，高栏深水港兴建…… 一个全新的珠海即将跃然南中国。在这个被誉为中国“最具投资潜力的滨海城市”，见证珠海再次腾飞的同时，如何成功的投资商业地产？且看《珠海商业地产投资价值分析报告》—— 2004，主题商业地产“井喷年” 2004年的珠海商业地产积蓄了25年城市发展、扩张的能量后，在一系列城市前所未有的机遇推动下呈现出了井喷式的发展，这一年，珠海主题商业地产项目如雨后春笋般供应出来，有以女性服装、服饰为主题的米兰丽都百货、迎宾广场、香洲百货、有以建材、家居为主题的太和商业广场、永晟家居城，有以百货业为主题的旺角百货、有以旅游产品为主题的唐人街，商铺投资产品种类繁多，不一而足；一改以往以住宅零散底商单一商业物业投资产品一统天下的局面，取而代之的有“产权、经营分离的产权式商铺”、“特许经营的步行街街铺”、“专业主题市场商铺”等等；一时间，主题商业物业供应市场百花齐放，着实给投资者提供了一个又一个全新的投资模式。 相应的，在人们普遍预期未来城市商机凸显的催化作用下，2004年珠海商业地产取得了供销售两旺的局面。商业地产的投资火爆，证明了投资者看到了城市消费商机增多、居民的消费力的提高，因而对城市未来经济发展更有信心；而从商业物业形态的变化来看，04年推出市场的商业物业，受到关注较高、占有销售比例较大，较有代表性的多为主题商场或专业市场，这一变化也说明随着人们收入提高，消费力增强后，原本在住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化——从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的住区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。 从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态的出现不仅是城市化的标志，也是商业发展高级阶段的产物，是高质量城市生活的体现，更是城市财富的象征。 2005，主题商业地产唱主角 2005年，珠海主题商业地产延续了整个04年井喷后的火热态势，不仅在整个商业地产舞台大唱主角，也带动着城市区域商圈格局的变化。 老香洲——商业升级，“主题”商业地产功不可没 老香洲作为珠海商业发源地，经历20多年变迁，原本商业形态越来越不能满足目前区内近10万人的日常消费需求，这个问题随着凤凰路商圈的三个大型主题商业地产的诞生将得到缓解，先是06年即将开业的尚都商业广场填补了香埠路北端商业断层，这个以女性服装为主题的商场，无疑将给香埠路步行街增添了一重法码；而即将开工的扬名广场二期连同一期，将为区域提供一个规模近10万平方米的集中购物、休闲、游乐、饮食为一体的游乐式商业城，必然将引发区域商业消费品质的全面升级；而同区域的鑫北花园商业城也筹划打造一个全新的数码港，与扬名广场二期对接，全线贯通老香洲凤凰路商圈，使老香洲商圈在全市范围内更具活力与竞争力；主题商业地产不仅改变着区域商圈的格局，也因与非主题商业物业巨大的价值差异吸引着投资客，据了解，扬名广场二楼的商铺售价23000元/平方米，与同区域内的非主题商业物业一楼街铺价格相当，足见主题商业物业的含金量。 新香洲——大型主题商业地产加速区域商圈形成 新城区，新商圈；随着新香洲中央行政区轮廓逐渐清晰，新香洲房地产得到了飞速发展，近年来以体育中心为核心的大形住宅片区已规模初具，区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年旺角百货的开业及首个以社区商业为主题的电力时代广场的诞生，加速了新香洲以富华商业街为核心的新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配珠海未来新行政区、居住区的优良商圈。 拱北——高品质、差异化主题商业地产成为新秀 拱北商圈因口岸经济带动，近年来发展飞速，繁荣程度名列三大商圈之首，已成为不争的事实；该区域内的商业物业屡创珠海商铺天价，已被喻为珠海“上下九”；然而作为珠海门户级商圈，该区域缺乏高品质商业物业，提供的消费品多数价廉质差，并且大部分商业主题没有明显的差异化，整个莲花路商圈基本以女性消费品占主导，业态重复雷同，因此看到，业态定位个性化、差异化鲜明的商业物业有比较大的成长空间；近日推出市场的拱北艾美城就是差异化定位较为成功的一个主题商业城，该商业城以拱北区域巨大的女性美容美妆产品需求为市场依据，定位为珠海专业美容美妆产品商场，推出后获得了投资者的亲睐。 2006，主题商业地产大有可为 如果说主题商业地