瑞峰置业上半年东莞楼市报告.docVIP

诚信 创新 价值 瑞峰置业东莞楼市2011年上半年总结及下半年预测 2011.7 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一篇 宏观环境 1 一、全球经济 1 二、国内经济 1 三、楼市政策 5 四、一线楼市动态 8 五、市政规划 9 第二篇 2011年上半年东莞房地产市场总结 11 一、土地市场 11 二、新增供应 16 三、成交 16 四、供需对比 30 五、存量和消化周期 31 六、市场营销手段创新 32 七、潜在供应 34 第三篇 2011年下半年市场预测 39 PAGE 39 第一篇 宏观环境 一、全球经济 黄金、美指、原油 2011年上半年形势可谓复杂，大宗商品原油和黄金价格轮番上涨，之后反复震荡。新一轮欧债危机，导致全球金融市场动荡加剧。在美国、日本等发达国家量化宽松政策的持续影响下，全球通货膨胀的压力进一步加大，新兴经济体不得不通过不断的加息来抑制通胀。后金融危机时期全球经济的复苏面临层层考验。严重的欧债危机令上半年黄金价格大幅上涨，避险情绪明显。但随着国际油价的下跌，金价在后两月出现震荡盘整态势。6月末希腊通过紧缩计划和执行方案，欧债危机走出最困难境地，未来黄金或再难出现如此高的记录。美第二轮量化宽松政策，令美指半年内大幅下跌，但随着QE2的如期结束，加上6月美国经济数据较好（PMI从5月份的53.5升至55.3），美指短期内有反弹的可能。 二、国内经济 1、上半年国民经济运行态势良好，但增速开始放缓，通胀压力增大 2、股市：在半年末终于迎来反弹的曙光 由于半年来的股市一直未能景气，大批资金逃离股市，进入房地产领域。6月下旬开始，沪指开始震荡反弹，6月30日，沪指以2762点半年收官，或将开启新一轮反弹态势。 3、通胀压力增大，5月CPI同比上涨5.5%，PPI同比上涨6.8% 4、6月PMI50.9%，创28个月新低，连续4月回调，中小企业生存现困境。 5、进出口：1-5月累计出口额同比增加25.5%，进口额增加29.4%，增速有放缓趋势。 6、新增信贷：1-5月新增信贷总额2.85万亿元，同比减少29.4%，银根收紧明显。 7、5月70大中城市新建商品房价格：涨势依然明显 环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。 同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。 三、楼市政策：货币政策紧缩明显 1、新国八条力度空前 效果在一线城市隐现 年初的国八条提出二套房首付6成，贷款利率1.1倍，各地必须出台房价控制目标，普遍实施限购令等，力度前所未有，自去年调整以来，房地产调控已经走过三轮，各种手段几乎用尽，然而效果仍不明显，只是一线城市出现房价增长幅度放缓，而二三线城市，涨势依旧。 2、行政手段的极致：史无前例的限购令 本轮调控最明显的特征是将行政命令手段用到极致，在无法对土地交易制度做根本改革的情况下，从购买终端对消费需求进行限制。但由于并不是全部限购，致使购买力从限购区域向周边未限购区域外溢，造成周边市场房价走高，供需两旺。 3、地方政府奇怪的对策：608个城市的房价控制目标 虽然中央政府决心坚定，但地方政府对此态度却非常奇怪，从3月各地政府出台的房价控制目标可以看出，长期依靠土地收入的地方财政收入体系使得地方政府在对待房地产调控上无法表现出积极的态度。房价控制目标和GDP挂钩让普通百姓倍感荒谬。 4、六次上调存款准备金率 银行贷款额度紧张 5、两次加息，7月第三次加息，房贷利率升至10年来最高，叠加效应或将显现 6、房产税横空出世 税费改革迈出第一步 多次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收的税率标准和实施的方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革的第一步。由于各地经济发展不一，商品房市场多元分化，房产税还不具备在普遍开征的条件。 7、上半年房地产政策一览： 四、一线楼市动态 北京：上半年住宅成交同比降15% 楼市成交萎缩明显 根据北京 \o 房地产房地产交易管理网的数据统计，北京市今年上半年住宅总签约43705套，比去年上半年的51869套，下降了15.7%。今年5月，北京楼市的成交均价为21972元/平米，而6月为21199元/平米，环比下调3.5%。而自今年春节后，楼市的成交均价一直徘徊在19000元-22000元/平米，均未超过今年1月22