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地产江湖 ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 西安商业地产物业调研分析 调研的区域及范围 一、调研范围 1.项目核心商圈范围 以钟楼商圈为核心商圈范围， 2.项目次核心商圈范围 以城三区为项目的次核心商圈范围。 3.项目辐射商圈范围 整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。 范围重点区域（主要街道及专业市场） 1.西安市钟楼商圈主要商业街： 东大街、西大街、北大街、南大街 2．西安市大型购物中心及大型超市： 开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市 3.西安市现有的各大专业商城： 长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。 4.市区在建及规划商业地产项目 骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等 第二节 调研目的 一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成； 二、了解西安市区及周边区域商业物业类型； 三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征； 四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式； 五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市 场消费特征研析依据； 六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。 第三节 西安市商业地产概况分析 一、西安市商业概况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展， 2004年社会消费品零售总额实现481.4亿元，同比增长12.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.66%。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。 1.大型商场和超市数量 全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家。 2..西安市商业业态结构 西安市的商业业态主要包括百货商场、购物中心、专业市场、、超市、便利店和专卖店。 西安市的百货商场已经不在是早些年前的绝对垄断随着各种商业业态的进驻、竞争，百货业态的市场份额不断下滑，但尽管如此，在西安市的商业业态份额中百货业态仍然占有非常重要的地位。 西安市零售企业销售排名（2004年1—6月） 单位：亿元 名次 名 称 1—6月 同比% 1 西安开元商城 9.02 22.40 2 家世界购物广场（西安大区） 5.77 19.40 3 民生百货大楼 4.46 30.30 4 西安爱家商贸有限公司 3.75 24.58 5 西安国美电器 3.29 6.34 6 陕西海星连锁超市 2.83 23.00 7 世纪金花购物广场 2.57 31.55 8 人人乐 2.53 63.49 9 西安秋林公司 1.61 -20.00 10 西安百盛 1.58 7.85 11 西安太白商业大厦 0.65 -20.50 12 纺织商业大厦 0.54 22.50 13 中大国际 0.43 60.02 14 西安民生国贸购物中心 0.39 56.00 15 唐城百货大厦 0.23 -51.60 16 北大街百货商场 0.22 -4.10 注：按销售额排名 如图所示，在最新的商业统计资料统计中，排名靠前的零售业态中，百货业态仍然位居重要地位。 超级市场：最近几年来西安的超级市场呈现出迅猛的发展态势，除了世界各大超市巨头进驻西安外（如家乐福、麦德龙、泰国易初莲花等），西安本土的超市也纷纷扩张，如西安本土企业西安爱家集团属下的爱家超市从2000年成立至今已经扩张到九家大型连锁店。可以预见，西安的超市业态竞争在今后几年内，会日趋白热化。 西安市的商品批发市场规模比较大，而且建立时间较长，相对成熟，其批发业务辐射西安市周边城市和地区。 西安市的专卖店布局集中，集中在几条商业街道和商圈内。品牌知名度分布广泛、从中档到高档一并俱全。 3．西安市主要商业布局 西安市目前主要商圈及主要专业市场、大卖场： 一）主要商圈 1）钟楼商圈 钟楼商圈作为西安市的传统商圈，由于其地理位置的绝对优越性和深植人心的传统优势，使得它成为