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上海2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目资本金试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是__。 A．直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费 B．措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等 C．规费包括工程排污费、社会保障费等 D．企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等 2、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。 A：调查分析待开发房地产状况 B：预测待开发房地产的价值 C：预测后续开发经营期 D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 3、估价上的折旧注重的是。 A：原始取得价值的减价修正 B：原始取得价值的摊销与回收 C：重置价值的摊销与回收 D：价值的减价修正 E：工业用地的监测点评估价格 4、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A．动态投资回收期 B．项目寿命期 C．计算期 D．开发期 5、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。 A．102 B．52 C．54 D．103 6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。 A．50年 B．60年 C．70年 D．40年 7、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 A：课税主体 B：税率 C：税基 D：课税对象 E：执行层的组织协调 8、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。 A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税 9、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。 A：1257万元 B：1571万元 C：800万元 D：1300万元 E：工业用地的监测点评估价格 10、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。 A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师 B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师 C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师 D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师 E：执行层的组织协调11、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A．投资量大 B．周期长 C．风险性大 D．开发费用投入时间变化大 12、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。 A．国内外市场环境调查 B．技术发展调查 C．市场需求容量调查 D．竞争情况调查 13、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为 750万元，则该项目的年投资收益率为__。 A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7% 14、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。 A．推行 B．实施 C．允许 D．禁止 15、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。 A：14140 B：42421 C：56561 D：60000 E：工业用地的监测点评估价格 16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。 A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理 17、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。 A：10 000 B：120 00 C：180 000 D：15 000 E：借款合同 18、业