奥鹏东师2017年春季《房地产法》期末考核答案.docVIP

期末作业考核 《房地产法》 满分100分 一、名词解释（每小题6分，共30分） 1、土地使用权确认 土地使用权是指 国家机关、企 事业单位、农民 集体和 公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照 法定程序或依约定对国有土地或农民 集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。 2、兼营房地产开发企业 在经营其他业务的同时经营房地产. 3、城镇廉租住房 是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 4、房地产纠纷 房地产纠纷是指在房地产开发、经营和管理过程中，当事人之间因房地产权益而产生的争议。实际上也就是房产(房屋权益)纠纷和地产(土地权益)纠纷的总称。 5、房地产抵押 是指 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向 抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的 房地产拍卖所得的价款优先受偿。 二、简答题（每小题10分，共40分） 1、商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要特征有哪些？ (1)房屋预售是一种附加期限的 交易行为。 (2)房屋预售具有较强的国家干预性。 2、处理房地产纠纷的原则有哪些？ 必然要遵守诉讼法的基本原则，主要有：以事实为依据。以法律为准绳的原则，调节和审判相结合的原则 3、根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的免税范围有哪些？ 、国家机关、人民团体、军队自用的房产；　　二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；　　三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；　　四、个人所有非营业用的房产；　　五、经财政部批准免税的其他房产。　 4、房地产开发企业的设立条件。 设立 房地产开发企业，须具备下列条件： 　　(1) 注册资本不得少于人民币一千万元; 　　(2)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名 以上持有专业证书的专职会计人员; 　　(3)有按市场价格取得的 土地使用权; 　　(4)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所; 　　(5)法律、法规规定的其他条件。 　　增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款(1)、(2)、(3)、(5)项规定的条件。 　　 三、论述题（每题15分，共30分） 1、建设用地使用权人的权利。 　1.占有和使用土地。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。 　　2.权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形： (1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 　　(2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。 　　(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;② 领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。 　　3.附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为， 　　4.取得地上建筑物或其他工作物的补偿。建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或其他工作物有取回权。。因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或其他工作物以购买权补救之，即土地所有人以时价购买地上的建筑物或其他工作物时，地上权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强;而且该项购买权一旦行使，建设用地使用