商业综合体开发流程与规划要点.docVIP

商业综合体开发流程与规划要点 曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。 一、商业项目优化的开发流程 二、商业规划对设计过程的管控 三、商业规划要点 1、商业规划原则 交通优先： 1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置； 2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。 功能分区： 1）按业态彼此之间的功能对应关系布置； 2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态； 3）遵循建筑设计的基本规律。 突出商业： 1）商业在城市综合体中占据主导位置； 2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性； 3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。 公共空间： 1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系； 2）室内：收放有度、错落有致、流畅通透。 2、商业规划要点 1）功能布局 住宅、商业要动静分区： 住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离； 持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。 星级酒店和甲级办公（若规划）尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。 公寓（若规划）： 作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。 2）建筑形态 外立面（武汉万达案例） 体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计； 计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。 入口： 购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计； 百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；三级入口为公寓、办公、酒店。 景观： （武汉万达案例）凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。 涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。 武汉万达外立面 武汉万达主入口 武汉万达夜景