商铺投资之12黄金定律.docVIP

商铺投资之12黄金定律 商铺投资之12黄金定律 1、要做广泛市场调研 2、要关注城市规划 3、要遵循消费习惯 4、要有心理底线 5、不要碰无产权商铺 6、不要买铺王 7、不要买单片街 8、不要买比例过大的社区商铺 9、谨慎投资商务区商铺 10、谨慎投资购物中心商铺 11、谨慎投资批发市场 12、谨慎选租户 1、要做广泛市场调研 可以以商铺为中心，在1.5公里内寻找相关的商铺作为调研的目标。1.5公里以内的人流交集率达到85%以上，3公里以内大概有40%的客户相交，而超过5公里，客户基本就不相交了。主要调查内容就是周边的居住人群层次、消费能力等。 如果是投资购物中心商铺，可以在购物中心的不同楼层选择三到五个点，测10分钟、半小时、1小时的人流量，有三个数据基本上就能得出相应的结论。 另外要摸清购物中心的人流高峰是什么时间，比如中高端人群、白领逛的多的购物中心人流高峰可能会在晚上，中老年人为主的可能高峰是在白天，日常超市类的在周末等等，这将直接关系到将来招租的类型。 2、要关注城市规划 一定要关注城市的规划，商铺周边是否有重要道路规划、改道、大型商业、社区规划等。 而选择社区商铺时，一定要根据社区规划的交通流向，认清社区中车流、人流出入方向，以此来判断哪些地方是人们必须经过的地方，哪些地方人流密集度比较大，这些都将影响商铺的投资成功与否。 3、要遵循消费习惯 选对了商铺的大方向，微观上的区别也非常关键 比如，商铺门前是快车道，那么商铺的价值就不会很大，商铺的价值取决于短距离的缓行人流。 选择商铺是一项非常细致的工作，判断商铺的好坏甚至细微到阳光，举个例子，北京的前门大街没有拆之前，是个南北向的街道，商铺是东西向的，人逛街一般在下午，下午太阳晒着的东侧商铺生意就不如西侧好。 更不用说其他，比如商铺必须有良好的可视度、可入度等等。另外，商铺门前的停车不方便会损失很多客流。 还有步行道和商铺直接的高差，如果是两到三步的高差可以接受，如果有五步以上的话，人们进入商铺的意愿就会降低，但如果设计成缓坡，会比台阶效果要好，人们上去的可能性会更大。 在选择购物中心商铺时，也会有很多的讲究，比如人习惯于走楼梯向右拐，因为大多数人上楼梯的习惯左手拿东西，右手扶扶手，所以到拐弯的时候人们会沿着右手就拐过去了，所以在一个过道进去右拐的商铺比左拐的商铺生意好。 同样是楼梯口，上口和下口是有区别的，上口的商铺更好，人们刚到商场，一上楼梯的视觉冲击很强，下来的时候已经有视觉疲劳了。 门口进来的第一个商铺往往不如第三个商铺生意好，因为人们看完第一个商铺只会留下一个印象，还不会做决定；到第二个商铺会有个比较；到第三个商铺才会开始下决心了。有很多人觉得第一个商铺是最好的，但是测试证明，95%的人不会在第一间商铺买东西。 门前通道的宽和窄，对商铺人流也会有影响，国家规定商场的主通道不得窄于2.5米，次通道不得少于1.8米，1.8米的过道和2.5米的过道就会有很大的区别，1.8米的过道只允许两个人并排，2.5米的时候三个人可以畅通无阻。商场的通道越宽，客户的流量就越大，那么越到后面的商铺会比前门的要好，商场的通道越窄客户的人流就越慢，相对来说，前面的商铺比后面的商铺要好。因为走到后面的商铺消费者就累了不想走了。 4、要有心理底线 对于商铺的销售，开发商一定会和投资者打心理战，开发商会告诉你这个商铺有诸多优点而掩盖不足。对此，商铺投资者一定要有心理底线，给自己设定几个标准，如果达不到标准，开发商说的天花乱坠也不要买。因为很多投资者，道路销售现场都容易热血沸腾。 5、不要碰无产权商铺 目前在一些二、三线城市的批发市场，存在一些无产权商铺，或者好听点的叫#8220;期权式商铺#8221;，以低总价、高返租吸引投资者，开发商将一个大商铺分割成5平方米或者10平方米的众多小格子铺，可能卖给你20年的使用权，有些会承诺8%甚至12%的年回报，其实，这与非法集资无异。如果开发商不讲信用，拍拍屁股走人，投资者将血本无归，这样的例子早已屡见不鲜。所以记得，画的#8220;饼#8221;再大、再好，也充不了饥。 6、不要买铺王 开发商通常会选择路口的商铺，或者根据人流动线、主景观点选出一个商铺作为铺王销售。 买铺王的是很多人的梦想，拥有最黄金地段的商铺，就像兜里揣着一个金元宝，但是，这些所谓能打100分的铺王和95的其他商铺实际上没有那么大的差异，但是铺王和普通商铺的价格会相差很大一截，这就增加买铺王的风险。 最好买隔着铺王两到三个位置的商铺，性价比是最高的。 7、不要买单片街 单片街的劣势在于，商铺对面可能是围墙、城中村、铁路等等，这样会大大不利于商业氛围的形成。在南通，现在江海名苑（原女人街）的商业一直不温不火，很大原因就在于它是单片街。 8、不要买比例过大的