北京通州区运通人和良园(一期)策划思路简述(一).docxVIP

北京通州区运通人和良园(一期)策划思路简述(一).docx

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北京通州区运通人和良园(一期)策划思路简述(一) 北京通州区运通人和良园(一期)策划思路简述 通州区概述 通州区位于北京市东南部,京杭大运河北端,是首都重点开发建设的卫星城之一。该区西临朝阳区、大兴县,北与顺义区接壤,东与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连,南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。 自然环境 通州区地处永定河、潮白河冲积平原,幅员辽阔、地势平坦,东西宽36.5公里,南北长48公里,素有京东首邑之称。拥有以运河为代表的丰富水系资源,共分布13条河流,总长245.3公里,主要河流有北运河、潮白河、减河等。 人口与历史 通州区面积912平方公里,人口67万,下辖19个镇(乡)。 通州历史悠久,西汉初始建路县,先后改称通路亭、潞县、通州、通县,历为京东交通要道,漕运、仓储重地,享有“一京(北京)、二卫(天津)、三通州”之称。1997年4月撤销通县设立通州区。 交通情况 通州区公路、铁路运输十分便利,有四大走廊与北京市区相连,即京通快速路、朝阳路、京沈高速路、京津塘高速路。其西距北京天安门20公里,距首都国际机场23公里。另外京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。 经济建设 通州区是距首都最近的、极具发展空间的卫星城。自撤县设区以来,通州区经济得到迅猛发展。 通州是北京农副产品的重要产地,养殖业占农业的比重达到42%。 通州区工业体系齐全。形成了以机电、轻纺、印刷、化工、制药、建材、食品、服装、工艺美术为主体的工业体系。 通州商业设施完善。银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、人民商场、通州商业大厦等分立新华大街两侧。八里桥农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场已初具规模,已经成为辐射全国的物流基地之一。 通州区的旅游业随着大运河治理工程逐步发展。近几年,先后修建了六座橡胶坝,在兴各庄和白庙两座橡胶坝附近,兴建了碧波苑游乐场和潞潮游乐场,河滩变平湖,碧波荡漾。 区域市场研究 区域概况 1.区域范围 西起北关环岛,东至潞邑地区,京榆旧路沿线的永顺地区。 2.交通环境 区域内目前已有多条线路可直达市区,虽然大多路面较窄,但解决了人们出行的问题。 3.自然及人文环境 潮白河、温喻河及减河环抱,自然环境较好,由于此地区建设开发正在进行中,所以卫生环境较差,还有待改观。人文环境也随着通州整体的发展,会有一定的提高。 4.生活配套设施 此地区的市政配套建设速度较慢,现有设施只包括:龙旺庄农村信用社、永顺镇卫生所、龙旺庄小学、家常菜饭馆、小型便利店、加油站、洗浴中心、华龙公园。与通州区内的生活配套设施相比,种类明显不足。 区域的功能分析 1.区域房地产开发状况 此区域内现有普通住宅、高档别墅等项目,其中4个项目市场表现比较活跃,主要集中在京榆旧路两侧,自西向东依次排列着:澜花语岸、珠江国际城、新潮家园、自然佳境。 随着通州区中部地区的发展,此区域具有较大的发展潜力,再有珠江国际城的逐步形成,势必会带动此区域房地产业的发展。 2.区域房地产价格水平 由于此区域的产品种类中既有普通住宅又有联排别墅和公寓,所以价格区间在2200—5500元/㎡。该地区的主流产品是普通住宅,实际成交均价在2400元/㎡左右。房屋的总价较低,一居室在15—18万之间;二居室在20—23万之间;三居室在25—28万之间。由于房总价低,并且可以做贷款,因此购房者多乐于接受。 3.区域房地产项目分析 建设规模分析:此区域建筑规模大体分为大、小两类,大型社区多在30万平米以上,小型社区在6万平米左右。 配套设施分析:社区规模大的项目,都建有社区配套设施,如便利店、幼儿园、休闲锻炼场所等。 建筑形式分析:区域项目多以6层住宅为主,全部是南北朝向,没有电梯。只有珠江国际城建有联排别墅和公寓。社区建筑规划布局大多排列整齐,单调无生气。建筑立面的设计和颜色的选用比较滞后,缺少现代建筑元素。 园林绿化分析:园林景观设计大多采用小景致的做法,制景手法比较简单,一般只是楼间普通绿化,并且没有水景,缺少社区活力。

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