我国房地产行业现状与影响因素分析-图文..docVIP

设 施 1.　 引言 狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物,而 广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种 权益以及其经营活动的总称。房地产业是一个包括土地开 发,房屋建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让, 房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押、贷款以及由此形 成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织 房地产开发,为房地产流通和消费提供服务性活动。 2.　我国房地产业现状分析 从 1979年开始经济体制改革,中国房地产业才有了发展 的契机。按发展速度划分,中国房地产市场大致可分为以下 三个阶段: 第一阶段:1979— 1991年,中国房地产市场复苏成长, 全国开始城镇住房制度的改革。国务院发布了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片 土地暂行管理办法》 。 第二阶段:1992— 1997年,中国房地产市场初步形成, 进而得以全面发展。 第三阶段:1998年至今,中国房地产市场进入了新的 发展时期。在政府的鼓励和引导下,中国房地产市场明显 转暖,房地产业经过几年的调整后,房地产业取得了飞速 发展,成为我国发展最快的行业之一,市场规模化程度也 日 益 提 高 。 2.1　　房地产业发展现状 在国家鼓励个人住房消费政策的引导下,中国房地产行 业己经连续多年保持了远高于 G D P 增长的增长态势,为整体 经济的增长提供了强大动力。 (1需求继续刺激投资增长 根据世界银行研究报告,住宅需求与人均 G D P 水平有 着非常紧密的相关性。住宅产业在人均 G D P 　 300美元时开 始起步,至 1300美元时,进入稳定的快速增长期。2008年,我国人均 G D P 约为 1633美元。 “十一五”经济发展战 略目标完成后,届时我国人均 G D P 将达到 2000美元,而 按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是 2000美元, 因此,我 国 住 房 总 体 需 求 在 一 定 时 期 内 还 处 于 增 长 阶 段 。 (2房地产与金融紧密结合 目前,房地产开发资金来源主要是国内商业银行贷款、 开发商自筹资金、销售定金和预收款以及利用外资等四个途 径。自 1996年以来,央行 7次降息,持续扩大对房地产企业 贷款和个人住房按揭贷款规模。2008年商品住宅己经占到开 发总量的 86%,各地在银行扶持下已产生一批具有市场份额 和品牌优势的大开发商。 (3房地产供给情况 随着我国房地产业的发展,我国房地产开发商队伍迅速 扩大。1986年,我国房地产开发商只有 3000多家,而 2002年底全国房地产开发企业近 3万家。现阶段我国房地产全行 业进入调整阶段,许多房地产开发商由于亏损而破产,房地 产开发商数目有所减少,2008年底我国房地产开发商基本上 稳定在 24000多家。 2.2　　房地产业发展中存在的问题 (1有效需求不足 房地产开发的高速发展是由对商品房屋的需求所支持 的。对房地产的需求由三部分组成,一是居住需求,购买 的目的是为了自身的居住;二是投资需求,购买的目的是 为了出租;三是投机需求,购买的目的是为了在价格上涨 时再出售以获取涨价收益。由于房地产投资规模扩大,商 我国房地产行业现状与影响因素分析 林驰新 (广东省第一建筑工程有限公司,广东　 广州　 510010 摘要:房地产行业的竞争加剧,管理逐渐加强,企业的优胜劣汰是市场竞争的自然法则,机会 和风险是并存的。本文运用企业发展的相关理论从宏观经济环境、行业环境、竞争环境以及企业资 源和能力等方面分析中国房地产行业概况和外部环境。 关键词:房地产,宏观调控,发展趋势 市场观察 Market　Survey 品房供应量增加,销售面积又小于竣工面积,空置面积增 多。2008年商品住宅空置面积增长 12. 2%,商业营业用房 增长 21.6%,均高于 2007年同期增速。其中,广东、北京、 上海、辽宁、江苏 5省市的空置面积占全国的 50. 8%。 (2土地供应增长过快 近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势, 2006年全国房地产开发企业土地购置面积增长 18.3%,2007年 增长 41.4%,2008年增长 45.3%,均远远高于同期房地产开发 投资的增长速度。土地交易中的投机因素,引发了土地价格上 涨,加大了房地产开发的成本,导致房价上升。一般来讲地价 只应占房价的 20%,但有的地方占到 40%,甚至超过 50%。 (3房地产开发对银行资金的依赖较大,金融风险增加 在 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 ,银 行 资 金 有 两 部 分 组 成 。 一是银行对开发企业的直接贷款,二是银行对个人购房贷 款转化为开发企业的自有资金。据统计,银行对企业的直 接贷款占房地产开发企业资金来源的比重约为