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我国房地产价格成因及发展趋势综述 作者：刘燕? 作者简介：刘燕（ ? 作者简介：刘燕（1988—），女，汉族，安徽安庆人，安庆师范学院经济与管理学院市场营销专业（专科）2009届毕业生 摘要：房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的标志性产业之一。作为经济增长点之一的房地产业在发展过程中，其价格也成为人们关注的焦点。众多因素影响着房地产价格，既包括积极的，也包括消极的。国家应该根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆等措施来引导房地产业积极健康地发展。 关键词:房地产价格；成因；发展趋势 房地产业在过去几年是发展最为迅猛的行业之一。在当前宏观经济讨论中,房地产业受到普遍关注。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施。近几年我国部分地区房地产价格大幅度上涨，中央政府出台了一系列调控措施来稳定房地产价格，但效果并不理想。众学者对影响房地产价格的因素进行了分析研究，并对我国房地产价格的未来发展趋势提出了相关的见解。本文试图对其进行概括。 一、我国房地产价格成因综述 　 （一）开发成本的增长 开发成本的增长是房地产价格上升的基本原因。成本推动是房地产价格变动的内在动力。 对于开发成本的分析，学者们有不同见解，可以总结为四大块，包括土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。 　 在这四大块中，土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。郑捷《浅析我国房地产价格的影响因素》一文中就提出政府不断的宏观调控,严格规范土地市场,我国的土地供应将会越来越少,土地的稀缺性和不可再生性使得政府不可能会不严格控制土地的供应,从而使土地价格上涨得更快,导致房地产价格的不断上升。由于政府垄断土地实行挂牌,招标制度极大地推动了土地价格的上涨。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加，另一方面新建住宅品质的提升也带来成本增加。无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型,还是小区环境的营造,都有很大的提升,势必会增加建安成本。比较近几年建成的住宅与上世纪80年代、90年代,可以说以前的是低档的“温饱型”的住宅,现在的商品住宅可以说是中、高档的“小康型”住宅。在建安成本中比例较大的钢材价格不断上涨也使得建安成本加大。 对于开发商的利润,社会上有不同的看法,有人认为开发商的暴利是导致房价上涨过快的重要原因，事实上在完全竞争的市场领域这一环境条件下,对于建安成本和利润极难让房地产企业单方面提高供给价格和自身的利润。 　 （二）商品房市场巨大需求 开发成本的增长是房地产价格上升的基本原因，而需求拉动是房地产价格变动的直接因素。 金月萍在《房地产价格变动因素及趋势》一文中将房地产的需求主要分为消费需求和投资需求两方面来分析。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的上世纪70年代的年轻人目前正处于结婚生育期,没有福利分房享受,是第一批真正完全“走入市场”的人,因此他们对于商品房有很高的购买欲望,同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市以及拆迁等因素,也必然会创造大量的消费需求。 　　从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。基于房价上涨的预期,加上个别媒体的大肆渲染,一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作,有些地方出现了排队抢购房号现象,造成一些楼盘价格短期内持续上涨。而开发商在销售过程中普遍采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)方式销售楼盘,导致在消费者能够接受前提下确定出