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关于商品房销售、房屋中介以及招投标 法律知识和实务与操作技巧讲座的提纲 第一课：商品房销售理论与实务操作 第一讲 商品房预售、广告许诺纠纷及处理 一、司法解释的适用范围 （一）、房屋买卖合同 1、房屋买卖合同的概念、特征 2、房屋买卖合同的标的物——房屋 3、房屋买卖合同的出卖人 （二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同 1、商品房买卖的标的物——商品房 2、商品房买卖合同的概念和种类及特征 3、商品房预售合同与相关合同的区别 案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷 案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷 案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力 案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效 二、商品房预售合同的效力 （一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。 （二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。 案例5：“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任 案例6：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效 案例7：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款 案例8：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权 案例9：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效