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【房地产】房地产开发企业需要关注的发票及增值税等问题（3） 2017-09-21河北国家税务局远见财税 问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？ 能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减； 第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。 国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。 ?问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？ 国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。 投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产－土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文件第三条第（二）项规定，可以选择简易办法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。