华天大酒店“酒店+房地产+商业”模式物业管理(酒店管理)前期介入的必要性.docVIP

试论“酒店+地产+商业”模式物业管理（酒店管理）前期介入的必要性 物业管理涉及的面非常广泛，时效性长，虽然在中国经历了20多年的风雨历程，然而仍然在实践、探索和完善、提高之中。物业管理从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。几十年分秒不停地运作，是一个非常繁复的系统工程。物业管理的作用和地位已被社会和人们普遍接受和认识，特别是物业管理不可分割的前期介入工作已经被众多房地产企业引起了重视，要搞好物业管理从完整的意义上说，必须从前期介入抓起。酒店管理也是存在对物业的管理，其管理性质也是物业管理。华天家园物业从华天·LOHO小镇、华天苑这两个小区的物业管理经验也证实前期介入的必要性。 一、 物业管理（酒店管理）前期介入有助于杜绝前期设计阶段留下隐患 规划设计是决定今后物业管理（酒店管理）能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，对于管理的要求考虑不足，这时就需要物业管理（酒店管理）人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见。物业公司在前期介入阶段可以根据开发商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、服务的原则来提出建议甚至要求。 物业的设计人员不是专业的物业管理（酒店管理）者，在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理（酒店管理）中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理（酒店管理）者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议，即可避免因设计失误而给物业管理（酒店管理）带来的麻烦。 案例一：管理用房、酒店相关配套生活设施设置；根据《物权法》、《消防法》、《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》、《长沙市物业管理用房规定》等相关法规要求，特别是对物业管理用房的设置要求，规划设计人员只能依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，在这方面就考虑不足，或对有关的政策了解不够，导致从业人员不能正常支配使用管理用房。同样，大酒店的经营所需的配套生活设施不得不重新考虑，无形中增加了酒店的管理难度，增加运行成本。 案例二：住宅阳台；华天·LOHO小镇生活阳台在外观设计新颖，层次分明，奇偶突出立体感强。湖南本地的雨季期间大雨瓢泼，阳台极易积水，造成严重渗水现象，业主投诉不断，物业服务处叫苦不迭，施工单位也疲于应付。封闭阳台，参差不齐，美感全无。不封闭阳台，上下都可以相互攀爬，业主没有安全感。 公寓部分户型无阳台，物业服务处也无法保证部分业主冷不防在窗外或走廊晾晒衣物，或在窗外安装防护窗影响外立面的的情况，出现影响大酒店外立面的和谐的现象，无形中降低大酒店的档次。 案例三：电动车、摩托车库；华天·LOHO小镇、华天苑房地产的市场定位决定大部分业主仍以电动车、摩托车为主的交通工具，华天·LOHO小镇1栋2栋片区业主的电动车、摩托车只能露天停放，电动车充电极不方便，业主只能各自想办法解决，小区内出现了电线到处乱拉乱扯，空中显得零乱不堪，破坏小区的和谐，给物业管理带来诸多不利影响。 华天苑虽有专门的车库，但进出车库的道路坡度太陡，电动车只能改道进出。 案例四：公寓管理；华天·LOHO小镇公寓与酒店为连体建筑；其中2—5楼为酒店专有部分，6—31楼为公寓住宅。公寓物业的所有设施设备属于业主共有，酒店设施设备为酒店专有；公寓部分设施、设备与酒店存在共有、共用，如：热水系统、有线电视系统、消防管理系统、车场车位、排水排污系统等物业服务需要同酒店共同完成。公寓业主使用热水，正常使用下为居民用水性质，按1.88元/吨+8%的损耗+二次供水加压电费+供热成本，酒店用水为经营用水3.4元/吨，单项成本高出1.52元/吨，酒店就要亏本售出，业主如果弃之不用，设计的设备及配套的设施将闲置，投资浪费，同时增加了酒店的运行成本。另：公寓业主312户，地下车位不足40个，按目前汽车进入普通家庭的发展趋势，地下车位无法满足公寓业主停车需求，将来势必“抢占”酒店停车资源，影响酒店的经营秩序。小区物业业主与酒店共用设施设备，今后的维护、管理，大修、中修将面临双方共同解决，酒店无形中增加管理费用及维修投入，公寓的管理需要投资者重新考虑。 二、物业前期（酒店前期）介入管理可以为业主把好验收关 大酒店的房地产开发经过多年的发展，已经发展到“酒店+地产+商业”的阶段。成立物业公司来说，其职能和业主服务要求不能只停留在管理服务上，在此特别建议：公司应借助华天·LOHO小镇、华天苑的物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的优势、经验，积极为大酒店“酒店+地产+商业”新项目的提供前期物业管理（酒店管理）咨询、参考意见，共同参与物业管理（