欣诚开泊湖湾市场调研及价格策略.ppt

欣诚开·泊湖湾 市场调研及价格策略 * 宏观政策 国八条后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。全国608个城市出台房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”，也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。 与此同时，2011年一季度，通胀问题愈发严重，成为上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务。一季度CPI（居民消费价格）同比上涨5.0%，3月份CPI同比上涨5.4%，是08年金融危机之后的峰值，且已经连续五个月在5%上下波动。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。 合富研究认为，对于中央政府来讲，抗通胀、控房价是难题，但却是必须尽快解决的民生问题，因而在今后相当长一段时期内政府调控决心不会改变。 * 类别 城市 1季度同比 月度同比 备注 1月同比 2月同比 3月同比 一线城市 北京 -35.6% -10.5% -49.9% -51.5% 国八条后成交量直线下跌 上海 0.2% 39.6% -30.7% -22.4% 广州 -5.2% 21.8% -12.7% -24.6% 深圳 4.9% -1.7% 56.1% -5.4% 二线城市 杭州 19.7% 104.1% 29.0% -45.5% 3月份部分城市同比下滑，未下滑城市主要是因为限购政策较松，如长沙市区限购，沈阳人口密集区和二环内限购 天津 14.5% 5.3% 125.9% -24.1% 长沙 12.3% 24.4% 1.5% 0.4% 沈阳 131.7% 180.5% 205.4% 67.4% 三线城市 惠州 18.5% 8.6% 71.0% 11.7% 除无锡外，同比成交依然上涨，但同比增速呈下滑态势（无锡于2月21日限购，佛山于3月18日限购） 东莞 31.7% 25.4% 44.8% 35.5% 佛山 53.4% 21.8% 71.4% 82.1% 无锡 -15.1% 9.5% 9.0% -43.5% 全国主要城市2011年1季度成交面积同比变化情况 成交下降的城市范围扩大！ 全国主要城市成交情况 * 未来政策研判 1、政策严格执行：之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税； 2、政策力度加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高； 3、政策范围扩大：如目前限购城市有39个，未来很有可能继续扩大； 4、新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，将会进一步限制需求。 * 武汉近一年来出台的主要政策 * 武汉楼市趋势 武汉市场年后的几个月成交量有所回升，得益于大量楼盘的上市。但与去年的同期相比，同比降幅33%，有着不小的差距。作为较早实施限购令城市的武汉，在严厉的限购、限贷政策影响下，价格仍然坚挺，同时趋势能逐渐回暖，让我们对武汉市场的前景保持谨慎的乐观。 * 近期，“首套首付五成” 的传言甚嚣尘上！ * 既是风险， 也是机遇！ * 汉口中心区10299元/㎡ 武昌中心区9637元/㎡ 汉阳中心区8726元/㎡ 古田片区7718元/㎡ 二七后湖片区7048元/㎡ 东西湖片区5208元/㎡ 盘龙城片区4000元/㎡ 阳逻片区3000元/㎡ 青山片区7394元/㎡ 南湖片区7358元/㎡ 关山片区6850元/㎡ 沌口片区6114元/㎡ 由于近期盘龙城开盘均价普遍在4000元/㎡以上，阳逻片区与武汉其他区域均价价格进一步拉大，具备承接武汉中心及主城区价格敏感客户的优势。若政策继续收紧，则阳逻片区总价低的优势将更为明显。 * 楼盘名称 楼盘地址 价格 销售情况 湖滨半岛 武汉阳逻开发区 起价3300元每平米，层差价30元每平米；折后均价是3100元每平米 现销控表中显示剩余35%房源 中央花园城 武汉新港柴泊湖畔 报价3300元每平米，实际成交价格仅3000元/㎡ 现一期只剩余67、75平米的房源，只有1、2、3及顶楼有房；六月初加推B1、B2、B3、B4号楼107、119、90平米房源，价格待定 香榭花都 阳逻区阳逻新城柴泊湖以北 报价2800—2900元每平米 90多平米的房源剩余不多，只剩1、2、3及顶楼的房源，7号楼一整栋均是127平米的三房，每个楼层均有，年底推二期 天琴湾 阳逻开发区新洲三中旁 140平米的5层花园洋房主力在售，90平米的房源只剩顶楼的