去库存进程加速房地产场寻求再平衡-国家信息中心.docVIP

“去库存”进程加速 房地产市场寻求再平衡 自2014年起，我国房地产市场进入调整期，投资增速回落，销售出现负增长。2015年，整体市场仍延续调整回落态势，但在政策影响下，房地产市场出现积极变化。展望2016年，预计去库存进程将会加速，房地产市场将会伴随着市场的出清重新寻求平衡。 2015年房地产市场形势分析 2015年，房地产市场整体延续了2014年调整回落的态势。全国房地产景气指数虽有所回升，但整体保持低位运行。二季度起，房屋销售形势明显好转，但出于对市场中长期前景担忧的影响，投资增速持续保持回落，土地购置意向和新开工意愿仍然偏弱。具体来看，有以下几个特点： 第一，房地产开发投资增速持续回落，创1998年住房制度改革以来新低，房地产先行指标（土地购置面积和新开工面积）连续两年保持下降。这表明房地产企业对市场的前景并不太乐观，也警示着中国房地产业正面临长周期的调整。如果没有外力影响，单纯依靠市场力量，未来几年房地产市场仍将延续调整的态势。 第二，房屋销售形势明显好转，但回暖的基础仍不牢靠。2015年，随着限购、限贷政策的放松以及连续降息、税收优惠、公积金门槛降低等政策的刺激，房地产市场销售形势明显有所好转，二季度起，房屋销售面积增速由负转正。但由于当前经济依然低迷，房地产市场总体仍比较疲弱，回暖的基础仍不牢靠。 第三，房价进入活跃期，环比上涨的城市个数明显增加，但上涨动力有所减弱。房价同比指数分化明显，在部分城市房价上涨的背后，是七成城市的房价同比仍在下跌。 第四，区域间保持分化，东部地区和重点城市好于其他地区和城市。从销售看，东部地区销售回暖的势头最为明显，中部地区次之，西部地区回暖幅度最低。从不同类型城市来看，重点城市的房地产市场走势也好于其他城市。重点城市内部，北上广深等一线城市明显好于其他城市，城市间分化更加明显。 第五，房地产商转型要求迫切，“互联网+”进入房地产行业，转型方向仍在探索之中。随着房地产市场环境的变化，房地产企业也在积极寻求转型升级，企业转型的要求比较迫切，但转型方向仍在探索之中。“互联网+”作为一种国家战略，房地产作为传统产业也面临利用“互联网+”的转型，但如何实现二者的有效融合，目前尚未形成行之有效的模式。 2016年房地产市场形势展望 从市场供求关系来看，受各方面因素的影响，近几年商品房需求总量开始明显放缓，但供给受建设周期滞后影响反应偏慢。市场整体已经由“供不应求”向“供过于求”转变，除个别城市外，大部分地区已经出现供过于求，房地产库存规模持续上升。2010年以来，在房地产市场投资、销售两旺的背后，商品房待售面积却在快速攀升，由2010年底的2.16亿平方米提高到2015年11月的6.86亿平方米以上，年均增长速度达到30%以上。巴菲特曾经说过，“只有在突然退潮的时候，你才知道谁在裸泳”，最近几年的房地产市场就验证着这一点。预计在未来几年，房地产市场“去库存”的形势仍然较为严峻。 从政策因素看，2015年，面对国内宏观经济存在的持续下行压力，政府出台了一系列稳定经济增长的政策措施。其中，针对房地产市场也出台了一系列利好的政策，如降低首付款比例、下调金融机构存贷款利率、降低公积金贷款门槛、提供购房补贴等。在这些政策的刺激下，房地产市场出现积极变化，销售形势有所好转，但回暖的持续性仍存疑虑。同时，在房屋库存高企的大背景下，企业对市场前景仍较为谨慎，土地购置意愿和投资开发意向仍然较低。 面对此种形势，同时考虑到国内宏观经济的下行压力上升，稳定房地产市场具有十分重要的意义。一方面，房地产作为国民经济的重要组成部分，其自身的稳定对于稳定经济增长具有举足轻重的作用；另一方面，房地产市场长期低迷会直接引发土地出让收入的大幅下降，这会加大地方政府债务违约的风险，影响宏观经济稳定。因此，不夸张地说，只要房地产市场还没有企稳，宏观经济就难以企稳。这也是为何在2015年最后两个月中央政府多次强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展的重要原因。 2015年11月以来，从中央财经领导小组会议到中共中央政治局会议，再到中央经济工作会议，短短两个月内，“化解房地产库存”连续出现在中央三个高层会议中，这体现了中央对去库存的高度重视。特别是中央经济工作会议，针对去库存还给出了具体的实现路径。 随着中央经济工作会议将“去库存”作为2016年经济工作的一项重要任务，“去库存”将成为各级政府调控房地产市场的重要基调。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年陆续出台，房地产市场的整体政策环境将会更加宽松。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势会继续回暖，“去库存”进程有所加快，这将有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。 总之，当前我国房地产市场的调整尚未完成，但在多种