天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议.ppt

天津迎宾广场项目定位 论证及物业发展建议 今日汇报议程 本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手，根据已有楼体的结构特征，提出本项目的发展建议和营销战略 项目前期基础调研工作 今日汇报议程 项目原定位为城市综合体：酒店＋公寓＋写字楼＋商业 公寓楼总建筑面积为4.4万平米，其中公寓部分2.1万m2；写字楼部分1.7万m2；商业部分0.3万m2 酒店总建筑面积约4.1万m2. 综合体各部分，以在业态上互为补充，在形象和档次上以互为提升为基本原则 而且，在此定位基础上的楼体框架已经基本落成，这是我们研究的前提和基础 两栋楼均已经封顶，其中一栋已有外装修。 两栋楼之间的中心广场尚未动工，现为平地。 公寓楼A区写字楼部分层高3.6m，B区公寓部分层高3m，C区商业部分层高5.1米 今日汇报议程 本项目需要对综合体中的各类物业进行论证，并提出相应的物业发展建议 本项的目标是在保证一定收益的基础上，打造出地标形象 今日汇报议程 市场分析着眼点 已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼CBD片区和友谊路片区 小白楼CBD片区是天津市高档写字集聚区，商务氛围浓；同时也是高档酒店的聚集区，涉外氛围浓。 友谊路片区是天津市建设中的金融街，同时也是天津市高档酒店最聚集的区域，是外籍人士重要居住和活动地。 已经入住的酒店式公寓供应量少，在市场上供不应求 市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高 北京国贸公寓的租金约为33美金/平米月  客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以1居和2居为主 户型多为1室1厅，或2室1厅，2室一定是有两个以上卫生间；两种户型都带有封闭式厨房和全套电磁式厨具。 津贴为2000-4000美金/月 租金按30美金/平方米月计算可租公寓面积为： 65-135平方米。 客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的生活品质 这些公寓多和高星级酒店结合在一起，通过国际知名酒店管理公司统一管理，以保障公寓客户能享受到完备的服务，这些公寓属于天津市场上的高端公寓。 这类外籍客户对生活的品质和舒适度要求较高，而对通勤距离要求较低，车程在1小时之内即可接受 已经入住的酒店式公寓市场小结 市场分析着眼点 在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集聚区或地铁沿线 南京路和小白楼片区是天津市写字楼最聚集的区域，商务氛围浓。 建设中的地铁2号线拉近了非常公馆等项目与周边的距离，缩小了城市的空间尺寸。 新增酒店式公寓的供应量较大，各项目依托不同的资源，整体销售状况普遍较好 海河之子——依托于CBD核心商务区 诚基中心——依托于CBD核心商务区 时代奥城——依托于奥体中心的商务氛围 焕日线——依托于城市捷运系统 非常公馆——依托于城市捷运系统 各项目依托的资不同可实现的销售价格和销售速度也就不同 终端使用者的价格承受力和工作特征决定了选择公寓的价值取向 价格承受能力： 90%的客户在1500美金/月以内 价值取向： 1、价格 2 、距离(工作生活的便利性) 3 、舒适性 客户的定位决定了产品需要提供一定的服务，同时价格承受力决定了所需服务的水平 终端客户的支付力和价值取向决定了产品以小户型为主 此类公寓多属于过渡性住宅，或临时性住宅，或中小型企业创业的起跑点。 在售酒店式公寓市场小结 市场分析着眼点 随着城市建设步伐的加快，高星级酒店和大体量综合体项目相继推出，公寓供应量将持续高涨，未来竞争趋于激烈 本项目所在地为城市建成区，未来土地供应量少，短期没有新项目推出 在过去3年中本项目所在区域推出的具有居住性质的物业只有凤凰城一个项目。 从未来看，短期内本项目所在区域不会有新项目推出，使得本项目在地段上极具稀缺性。 价格—天津市酒店式公寓总量偏小，近期供应量对租金冲击不大，远期价格将趋于合理 未来供应市场小结 酒店式公寓市场存在两大机会点 在区位上，本项目所在区域是在天津打造涉外酒店式公寓最优越的地段 从项目本体看，本项目具备了打造天津标杆性酒店式公寓的先天条件 本项目定位酒店式公寓SWOT分析 本项目酒店式公寓发展策略 酒店式公寓市场定位 项目客户定位——购买者 泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户的关键因素 项目客户定位—终端使用者 工作地多在开发区 工作地点主要集中在开各开发区，尤其是泰达经济技术开发区和微电子（西青）工业区，少量在南京路沿线企业 居住特征——韩籍客户 分布特征 居住特征—日籍客户 居住特征——欧美及港台客户 客户访谈纪要——motorola 公共关系部 陈经理 客户访谈纪要——博爱中国膨化芯材 刘小姐 客户访谈——利顺德公寓租户 宫本先生 目标客户特征总结 天津酒店式公寓的客户以管理人员