山东烟台海岸文化社区营销提案.ppt

每一座房子都有灵魂 每一次营销都是经典 营销将建筑插上翅膀， 梦想与愿望进行传承 1、着力调整住房供应结构。 实施住房建设规划，重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房 建设计划，满足普通居民合理住房需求。90/70政策贯彻。 2、继续做好稳定住房价格工作。 房价上涨过快的城市，要加大“两限两竞”商品住房建设力度，增加满足当 地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。加大经济适 用房和廉租房的建设。 3、落实房地产政府。 2007年是房地产政策的迸发年，2008年既是房地产政策落实的关键一 年，因此2008年执行的好与坏直接决定后期地产政策的走向。 二、宏观调控政策历史根据 2006年12月—2008年国家新颁布的地产相关调整政策如下： 1．土地政策：新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。 2．房产项目清算土地增值税 3．国有建设用地使用权出让需“招挂拍” 4．要“优先”考虑低收入家庭住房用地供应 5．央行上调存款准备金率达到17.5% 6．严控公积金 7．第二套房贷首付不得低于40% 8．《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 9．《廉租住房保障办法》着力构建廉租住房保障体系 11．权属登记透明化 12、物权法颁布 13、开发商融资渠道受限 三、政府指导下的地产目前现状： 1、2008年房地产市场目前依然处于胶着状态，一线城市成交量同比减低1/3，价格部分城市处于下浮状态； 2. 国家继续针对房地产土地违规事件进行严查； 3、存款准备金利率上涨至17.5%，对房地产商业贷款带来巨大的困扰； 4、廉租房、经济适用房继续加大力度建设； 5、市场购买力以及购买热情处于近两年最低，市场观望情绪严重； 6、制度创新：从政府机构、金融政策、土地收益等多方面的调整，真正改变博弈的游戏规则； 7、2008年出现的股市大跌对中国经济影响是深远。 8、购买群体发生质的变化，基本以自主群体为主，并日趋理性，投资群体大幅减少。 关键点：地产混沌、奥运走向、政府力度 在党的旗帜下，了解党的宏伟蓝图 1、市场需求对带动烟台房价上涨的作用很大。烟台房地产市场是以有效需求做为支撑。 2、土地价格上涨，建筑材料价格上涨，加大开发成本，促使楼盘价格上涨。 3、烟台的发展，县市区及外地入烟购房族的不断增多。全市城镇化进程的不断推进，城市建设用地日趋紧缺，土地价格不断上涨，种种的现状都将对烟台的房产产生推动作用。 4、国家金融政策会对房地产投资市场产生一定的影响，对于置业市场影响不会太大。但房地产价格上涨，将严重阻碍初次置业的热情。 在党的旗帜下， 认清烟台地产中“真”“伪”竞争对手 2007年—2008年开盘已销售 星海湾 世纪华府 万光府前花园 世茂·海湾1号（1期）天鸿·凯旋城 阳光100 天马相城1期 广源天际 临海君天下 维亚湾1期 2008年已开盘销售 东上海赋 世茂·海湾1号（2期） 观天下 新桥国际佳苑 紫郡城 金东国际 静海苑 天马相城2期 西海岸3期 2008年即将开盘销售 国联红旗花园 银都国际公寓 山河海 第一国际 御金台 山海云天 维亚湾2期 天合城3期 四季花城2期 雨岱山渔人码头 世贸海湾1号 天鸿凯旋城 东上海赋 维亚湾 世贸海湾1号  东上海赋 维亚湾 以上项目购房客户置业主要的共同点： 1、自住为第一置业目的 2、置业均两次以上 3、谋求更好的居住环境 4、社会财富的中坚力量 5、购房客户以本地购买为主 6、注重生活的质量以及层次 7、烟台购房群体对优质产品很强的购买能力。 通过调研目前豪宅普遍存在的问题： 1、海景成为豪宅的首要标志之一，基本万元/㎡以上的豪宅全位于海岸线； 2、豪宅但无豪之风范，基本为大户型+海景构成售卖方向，无深层次内涵，后期销售均出现后继无力的现象； 3、建筑风格无个性，整体均保持一种现代流派，单调缺乏内涵； 4、社区配套不健全，社区内无提供上等人士享受的公共活动空间，使整个社区无层次； 5、建筑内涵体现弱，无法感知高档社区应具有的建筑品质，无法使居民感受豪宅的舒适性； 6、物业服务跟进差，只有部分楼盘对后期服务实行保障。 建筑精品领袖社区 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 片区高端定位－大环境优势： 烟台市政府对莱山区的高度看重，使莱山成为烟台发展的下一个重点，莱山在烟台百姓中的有着非常好的口碑宣传； 地块规模最大－规模优势： 本项目容积率低，可以为社区局面提供良好的生活居所；在海岸线项目中本项目容积率可谓是最低，具有营