土地估价报告撰写及案例解析.docVIP

PAGE PAGE 11 2012年度陕西省土地估价师 继续教育培训资料之三 土地估价报告撰写及案例解析 陕西省土地估价师协会 二O一二年十月·西安 内 容 提 要 一、摘要 二、估价对象界定 三、土地估价结果及其使用 四、附件 为什么要撰写估价报告 1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。 2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。 3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。 估价报告封面的要求 1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。 2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。）   第一部分 摘要 1、估价项目名称 2、委托估价方 3、估价目的 4、估价基准日 5、估价日期 6、地价定义 7、估价结果 8、土地估价师签名 9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日） 估价目的： 说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中： ●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致） ●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等 ●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。 另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。 估价目的容易出现的错误： 1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的； 2、出现两个估价目的； 3、表述不清、混乱 估价基准日： 说明估价结果对应的具体日期。 容易出现的错误： ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前 ●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。 地价定义（规程的要求）： 说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。 地价定义容易出现的错误： 1、随意设定地价定义。如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，不可凭空设定。 2、地价定义与后面的估价没有衔接。 3、地类设定不合规定（依据《土地利用现状分类》）。 4、多宗地时没有分情况设定。 5、层次不清。 6、少项（容积率、使用年期）。 估价结果： 说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价 第二部分 估价对象界定 1、委托估价方 2、估价对象 3、估价对象概况 4、影响地价的因素说明 估价对象： 说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。 土地登记状况： 1、说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证，没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明） 2、记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等； 3、记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。 土地权利状况： 1、权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定； 2、权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等； 3、对土地取得过程和历史权利状况进行简述； 4、说明实际情况与证载状况是否有冲突。 土地利用状况： 1、说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划设计指标（许可的和限制的）； 2、说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利用率等（是否满足规划，