上海金色水岸二期价格建议.pptVIP

客户定位—— 项目竞争个案主要来自于——周康板块区域内主要竞争项目 以及北蔡、三林板块区域外次要竞争 实收价格 万科金色城市 以近三个月装修房均价15966减去装修标准1800，约14166 作为实收价格 实收价格 万科金色里程 以近三个月装修房均价18096减去装修标准2200，约15896 作为实收价格 以近三个月成交均价13952作为实收价格 实收价格 浦发博园 9956 8708 11699 8536 10151 所占权重 绿洲康城 粤亮湾 绿地东上海 印象春城 东方晶华园 项目名称 13952 浦发博园 15896 万科金色里程 14166 万科金色城市 所占权重 项目名称 14191 13618 金谊河畔 保利林语溪 样本个案实收价格汇总 实收价格 打分 静态比较均价形成 2８项比准指标： 片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/ 　　　　 噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线 本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/ 　　　　　会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/ 　　　　　园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/ 　　　　　建筑外观/样板房展示 项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象 物业管理：物业管理水平 市场比较法进行步骤 运用新聚仁公寓产品评估模型 2 市场形象/口碑 2 发展商品牌 3 物业管理水平 4 小区成熟度 3 样板房效果 4 18% 卖场效果 营销展示18 4 装修房 5 户型创新 5 采光通风 8 实用性 4 26% 户型配比 户型26 5 视野 5 隔绝噪音 8 18% 景观内容 景观18 2 设备及智能化 2 内部配套 2 物业类型 2 8% 项目规模 小区规划8 4 生活便利 4 交通规划 3 周边环境 4 15% 发展前景 地理位置 15 15% 区位认知 细则总分 　 对可比项目进行评估打分 价格比较的评估标准 本项目公寓静态比较均价：10403 1045 10% 10446 1.12 11699 绿地东上海 1555 15% 10367 0.84 8708 粤亮湾 948 10% 9482 1.05 9956 绿洲康城 587 5% 11740 1.16 13618 保利林语溪 572 5% 11444 1.24 14191 金谊河畔 585 5% 11707 1.21 14166 万科金色城市 589 5% 11775 1.35 15896 万科金色里程 572 5% 11436 1.22 13952 浦发博园 1940 20% 9700 0.88 8536 印象春城 2010 20% 10050 1.01 10151 东方晶华园 权重均价 权重 折算价格 对比得分 实收价格 项目 市场比较下的静态价格合成 时间溢价调整 由宏观市场背景及房地产市场背景分析而知，下半年市场将面临更多不确定性，政策对于价格上行压力将明显增加，预计将在现有基础上保持相对较为稳定的态势。 公寓整体均价建议 公寓房源均价 = 10000-10800元/平方米 销售均价建议 THE END THANKS FOR YOUR TIME 三林：金地 北蔡：万科(地杰) 周康：绿地、保利、中海等 项目竞争环境－－未来面临的竞争 大区域：三林、北蔡、周康 小区域：周康板块 在项目所处区域面临着优越规划支撑的同时，周边高手林立，万科、绿地、保利、中海等大牌进驻使得区域后续开发项目将处于极大的竞争环境之中。 绿地金色水岸 17 0 0 17 康虹花苑 6 6 6 12 保利林语溪 12 0 0 12 中海康桥项目 42 9 10 51 绿地东上海 30 0 0 30 明日华城 9 17 18 26 金地湾流域 7 21 25 28 康桥景庭 8 12 16 20 金谊河畔 9 0 0 9 万科金色名郡 万科金色城市 北蔡 浦发澳丽 尚东国际 万科金色里程 6 0 0 6 2 10 12 12 0.6 24.3 24.9 24.9 三林 46 34 35 80 5.1 2.9 3.2 8 粤亮湾景苑 0.9 6 6.9 6.9 东方晶华园 13 23 23 36 中邦城市 42.5 6.5 9 49 印象春城 周浦 康桥 70 18 23 88 绿洲康城(二期) 13 0 0 13 绿地康桥电信园地块 小计 镇区 339.1 189.7 212 528.8 未来供应（万平方米） 已售面积（万平方米） 已推面积（万平方米） 总建面积（万平方米） 项目 市场表现－－供应 以大牌开发商为主力供应的后续竞争市场容量将高达约350万平方米，竞争形势严峻。 市场表现－－去化 09年6月新