厦门市思明区会展北地块可行性研究报告.ppt

初步建筑概念设计： 创意来源于厦门市花三角梅和标志海洋特征的海螺 初步建筑概念设计： 中航广场 建发中心 海峡国际社区 初步建筑概念设计： 四 财务评价 开发节奏 项目分一期全部开发完成，计划2012年正式动工，2014年整体完成竣工验收； 项目商务公馆按2013年开始销售，2016年售罄，考虑带精装修销售（4000元/平米装修标准）； 天虹君尚百货2014年交付，2015年开业； 项目持有酒店拟定在2015年开业，2017年获得5星级牌照； 销售物业：可售部分销售收入为216,320万元，销售均价18810元/平米 说明： 1、可售部分为商务公馆、沿街商业和总部办公，其中总部办公按成本价格计算销售给厦门中航技公司； 2、酒店按整体持有考虑，天虹君尚为委托代建，不计算销售收入。 产品 市场参考价（目前时点） 年度销售均价 2013 2014 2015 2016 商务公馆 　 19000 19000 19000 19000 沿街商业 　 28000 28000 0 0 总部办公 　 0 0 0 13306 含车位均价（元/平米） 　 22,876 19,376 19,000 15,907 产品 合计 年度销售面积（平米） （平米） 2013 2014 2015 2016 商务公馆 85,000 11,900 22,950 34,000 16,150 沿街商业 10,000 9,000 1,000 - - 总部办公 20,000　 - - - 20,000 合计(不含车位) 115,000 20,900 23,950 34,000 36,150 产品 合计 年度销售金额（万元） （万元） 2013年 2014年 2015年 2016年 商务公馆 161,500 22,610 43,605 64,600 30,685 沿街商业 28,000 25,200 2,800 - - 总部办公 26,852 - - - 26,852 合计(不含车位) 216,352 47,810 46,405 64,600 57,537 销售物业的单方成本测算：按超高层考虑，除地价外平均成本为12126元/平米 序号 项目 可售面积单位成本（元/平米） 总成本（万元） 商务公馆 沿街商业 集中商业 总部办公 平均成本 二 开发前期准备费 963 963 963 963 963 15,883 三 主体建筑工程费 9,026 3,070 3,170 5,026 6,406 105,695 四 主体安装工程费 2,222 960 1,150 　 1,315 21,695 五 社区管网工程费 150 150 150 150 150 2,475 六 园林环境费 217 217 217 217 217 3,581 七 配套设施费 1,513 1,583 1,583 1,513 1,538 25,385 7.1 地下室 1,194 1,194 1,194 1,194 1,194 19,701 7.2 其他公建 69 69 69 69 69 1,139 7.3 市政配套 250 320 320 250 275 4,545 八 开发间接费 862 862 862 862 544 8,971 8.2 资本化利息 862 862 862 862 544 8,971 8.3 其他 0 　 　 　 0 0 除地价外的开发成本 14,953 7,805 8,095 8,731 11,132 183,684 九 期间费用 1,028 1,028 1,028 1,028 994 16,395 9.1 营销费用 514 514 514 514 497 8,197 9.2 管理费用 514 514 514 514 497 8,197 除地价外的总投资 15,981 8,833 9,123 9,759 12,126 200,079 持有物业：酒店按持有经营十年后整体转让考虑，内部收益率8.42% 酒店按照550间客房，平均租金为600元/间/天，十年平均房价增长率为100%，初始入住率为 45%，最高入住率为65%； 考虑委托世界顶级品牌酒店管理公司管理，将装修成本计入管理费中，按经营收入50%计算。 经济测算：可售物业销售利润61,905万元，销售利润率22.66%，持有物业的内部收益率8.42% 销售型物业管理费用及营销费用均按照销售收入的3%（含样板房装修费用）； 酒店经营各项成本约为营业收入的50%，由于测算假设十年后进行整体转让，所以暂未考虑设备更新的支出； 持有物业的房产