武汉普提金集团合作项目决策报告-市场分析第一部分、市场简要分析.ppt

* 第一部分、市场简要分析 世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。 汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心。市政府所在地；武昌是武汉高等学府集中的文化区，高薪科技聚集区，省政府所在地；汉阳则是现代工业起步区和发展地。 【城市行政区域划分】 汉口区域 武昌区域 汉阳区域 第一部分、市场简要分析—城市发展层面 到2020年，主城区城市人口控制在502万人以内，城市建设用地控制在450平方公里以内。 主城区要依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展。要加快卫星城镇发展，依托主要交通干线，建成以主城区为核心的多轴、多中心、开放式的城市空间布局，防止城市无序蔓延。 【城市总体规划】 根据《国务院关于武汉城市圈资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案的批复》（国函〔2008〕84号），以武汉市为核心，加之周边黄石、孝感、黄冈等8个城市，正在通过经济一体化进程形成区域性城市圈经济格局。 第一部分、市场简要分析—城市发展层面 3条市域快线及9条市区线路，共设站309座；当前建设规模达227公里，城市圈网络总规模达489公里；轨道交通为武汉“快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，市域一体”打下基础。 【轨道交通网络】 第一部分、市场简要分析—城市发展层面 天河国际机场，华中地区最大的航空港，距武汉市中心直线距离26公里，约45分钟内的车程。机场年旅客吞吐量于2006年10月首次突破500万人次。目前共开通国际国内的航线118条，可直达国内外60个大中城市。 独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京九、武九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。 水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。 【基础设施】 公路网络 铁路网络 第一部分、市场简要分析—城市发展层面 作为中部地区核心城市，近年武汉经济呈现出强劲的增长趋势，年增长率保持在14%以上，即使在世界经济动荡的08年依然保持15.1%的高增长，09年总产值是04年的2倍多，基本实现4年翻一番。 【国民经济】 第一部分、市场简要分析—经济发展层面 产业结构以二、三产业为主，属均衡化发展的城市，近年武汉产业结构不断调整优化，一产不断缩小，二产，三产同比实现增加； 钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。 【产业结构】 第一部分、市场简要分析—经济发展层面 依托经济的高速增长，人民生活水平也不断提高，人均收入连年增加，呈现强劲增长趋势，09年人均收入达18385元，增幅为10%。 【人均可支配收入】 第一部分、市场简要分析—经济发展层面 基础设施投资是拉动固定资产投资增长的主要动力。主要表现在城市交通项目、武汉新区建设、轨道交通、中央商务区、天兴洲大桥、二七长江大桥、公路网、快速出口路、电力设施、城际铁路等一皮重大项目的快速推进。 【固定资产投资】 武汉1997-2009（1-11）固定资产投资及增长率 第一部分、市场简要分析—经济发展层面 2009年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。而政府基础设施投资的不断增长，使房地产开发投资占武汉市固定资产投资的比率降低。这表明政府基础设施投资的增长速度高于房地产开发投资的比率。而城市基础设施的改造是城市化和房地产市场发展的前提。 【房地产开发投资】 武汉1997-2009（1-11）房地产开发投资 第一部分、市场简要分析—房地产整体层面 2009 年1-11月施工面积、销售面积与2008年全年相比均上升。受到2009年上半年房地产市场不景气的影响，不少房地产企业在上半年建设速度放缓或暂时搁置新开发楼盘计划，因此，2009年1-11月的新开工面积和竣工面积均有所下降。受到下半年房地产市场销售火爆的影响，房屋空置面积下降。 【房地产建设指标】 武汉1997-2009（1-11）房地产开发各项指标 第一部分、市场简要分析—房地产整体层面 4月1日至17日，武汉商品房日均成交493套，4月18日-30日，日均成交595套，不降反增20.5%。调控政策出台后，武汉众多项目集中放盘争抢先机，开盘价格都比前期宣传价格有所下调，优惠措施也有所增加，促使许多前期积累的客户下定购房，因此4月下旬新房签约量十分可观。进入5月后，政策影响开始逐步显现，购房者观望情绪开始出现，日均成交量降至371套，比新政前下降24.9%。 【4月地产新政影响】 2009年，武汉商品房周成交均价约5800元/平方