2019-2020年湖景天颐二期整盘销售方案.docVIP

湖景天颐二期 整盘营销策划案 一、目标 （一）、总体目标； 至明年（2009年）底完成整盘销售，实现总产值约 X亿 ； 现阶段，以现有的产品及市场为基础， 在2009年X月XX日前实现X个亿 的销售额，约X套以上住宅（平均95万/套）。 （二）、目标分解； 2008年X月xx日开盘销售x套，xx日顺销XX套2008年X月XX日至2009年x月X日，销售XX套 2008年X月xx日开盘销售x套，xx日顺销XX套 2008年X月XX日至2009年x月X日，销售XX套 合计销售xx套，产值XX亿 2009年X月XX日至2009年底，完成整盘销售 实现整盘销售，总产值约x亿 二、策略 （一）、总体策略； 1、顾客篇 昆阳及周边乡镇富商、来昆的省内外投资客、本地成熟家庭、豪客、地州客是我们打击的主要目标群体； 昆阳及周边乡镇富商、来昆的省内外投资客、本地成熟家庭、豪客、地州客是我们打击的主要目标群体 ； 介于市场的态势和项目产品的特点，我们必须对我们所面对的顾客进行细分和筛选，以期能够更加细致的制定我们的营销策略。 本地辐射范围内的富商：本地富商大多自建房，此类人群心里都有群居效应。能在本地提供一个符合他们身份和同类人群居住的社区尤为重要。而我们项目也正式符合此类客户心里。 投资客：来昆明的省内外较多，站在新昆明发展的战略目标上不容忽视投资客的力量。投资客所追求的是高额的利润回报，但在目前全国市场不景气的情况下，别墅项目的稀缺性更具有投资竞争力。所以我们必须主动的创造并推动项目高差价的形成，才能打击到该群类的顾客； 成熟家庭：对于本地的成熟家挺，不管是中年还是老年，他们所追求的是一种家的感觉，一种温馨的生活方式，所以他们不但需求在小范围内实现丰富生活配套资源供给。而且更追求一个大环境的舒适。而我们的项目拥有小镇商业中 心和综合商务楼及周边的农贸市场等一些列商业配套，显然能够满足其需求。但是必须营造一种舒适的、全新的生活方式让其体验；对产品的形象重塑至关重要； 豪客、地州客：此类客户虽然比较倾向于在昆明市区及周边买豪宅。但本项目是今后城市发展的方向，前景可观，环境无法比拟。鉴于该种类顾客在昆明购房时，对品牌有强烈的倾向性和认同感。而本项目是一个永益的第一个形象楼盘、标杆性楼盘。用第一个是为了打响品牌的决心和服务来争抢此类客户。 2、产品篇 需要对湖景天颐二期景观方案进行优化，并让一期外立面和景观能给人一个精神上的触动 需要对湖景天颐二期景观方案进行优化，并让一期外立面和景观能给人一个精神上的触动 项目产品别墅单体设计具有很大的优势，鉴于一期基本为定向开发，释放空间较为巨大，可为二期项目提供卖点支持； 对二期项目景观进行调整（可能需要专项研发，如何在一号路以下适当的增加主景观节点，用来增强和支撑起销售），使我们的景观可见、可说，更能够为项目增加新的亮点，便于一号路以下双拼和联排销售； 我们还需要给二期的外立面，二期样板房单体一个全新的、有别于一期的说法，或者是一种文艺主张； 3、形象篇 需要提升项目的高端品质形象，倡导及营造永益的生活方式； 需要提升项目的高端品质形象，倡导及营造永益的生活方式； 全面提升项目形象与品质，从产品面和推广面； 重新梳理项目亮点，围绕客户需要什么，而不是我们能够提供什么； 引进一种全新的、高品质的生活方式，而且是永益独有的生活方式，我们尽情的去倡导和营造； 湖景天颐在本地及周边基本没有类似的竞争对手，所以往高端项目推动滇池西畔胜出存在很大的可能性； 4、广告篇 居于一期项目基本内销和定向开发，广告为零的情况，二期的广告主要体现的效果是石破天惊。在本地及昆明市场让人耳目一新。 居于一期项目基本内销和定向开发，广告为零的情况，二期的广告主要体现的效果是石破天惊。在本地及昆明市场让人耳目一新。 宣传推广主题以倡导和营造一种全新的生活方式为主； 改变单一的项目推广，而在项目推广的同时将永益理念推广，渠道共用； 反对大量通过纸媒软文进行推广，希望在做大量的电视软文（主题片）进行告知宣传，因为它的覆盖面广，信息告知相对更加有效； 5、价格篇 实现3800元/㎡以上的销售价格； 实现3800元/㎡以上的销售价格； 我们的项目能够实现3800元/㎡以上的销售价格，因为： 介于昆阳的现实条件，开发商广泛采用低总价、低首付等促销手段；我们一旦推出高品，采取差异化竞争，就能够实现起价3800元/㎡以上的销售价格； 我们的产品存在地域特色，“滇池湖畔优雅小镇”，能够形成优势（政策的影响，现延滇池边的地已经不批）； 昆阳目前别墅的二手市场价格在3300元/㎡以上，这是市场基础；而新盘价格总要高于二手价格10%-13%这一规律