2008年惠州天烽公寓项目形象期攻击策略.pdf

天烽公寓项目天烽公寓项目 形象期攻击策略 “这个楼盘很特别！” 一、、战局分析战局分析 本地人成为惠州楼市的主角 • 今年3月份以来，不管是小户型，还是洋房或别墅，本地人已成为市场绝对主力，去年曾 热闹一时的外地投资客几乎绝迹。惠州不少开发商都已意识到这一变化，并相应制定了 锁定本土市场需求的营销方式锁定本土市场需求的营销方式 • 即使是在惠置业的外地客，大多数也在惠州有投资或企业，或者是为了给父母购置环境 优美的养老住所优美的养老住所，其购房出发点并不是单纯的住房投资其购房出发点并不是单纯的住房投资。 • 在目前股票市场波动较大的形势下，居民购买股票和基金的热情大大降低，投资意愿趋 于稳定和理性，国债和房产重新成为新的投资热点。房产市场上，本地投资客也在渐渐 增多。 • 6月15日开盘的恒和·金谷销售主管人员介绍，在目前销售的近120套小户型中，仅有4、 5单深圳客落定，本地客占了绝大多数，其中购房自住者占80%。同一天开始认筹的“名 流印象流印象””市场经理李耿明介绍市场经理李耿明介绍，当天共发放当天共发放203203张张VIPVIP认筹卡认筹卡，以陈江以陈江、仲恺区域的客户仲恺区域的客户 为主，外地客基本上没有。 小户型小户型旺销销，精装精装、新型是主流新型是主流 • 55月份以来不少精装修小户型陆续推出月份以来不少精装修小户型陆续推出，成为带热市场的重要力量成为带热市场的重要力量。如位于市区如位于市区 演达路的五星国墅园尽管开盘以来已两次提价，但凭借优越的地理位置，据称 已销售300多套，网上登记逾百套。6月7日开始对外认筹的恒和·金谷推出2000元 抵5000元的VIP卡优惠，活动当天就吸引了近200名客户前来认筹。 • 均价均价5000元/平方米以平方米以下，基本都带精装修基本都带精装修。 •• 继前段时间市区麦地继前段时间市区麦地—演达一带小户型楼盘兴起演达一带小户型楼盘兴起，并取得较好销售成绩之后并取得较好销售成绩之后， 近期一批精装小户型也在江北集中推出。这批新品除全部以精装修标准交楼外， 还出现了豪华装修带家私家电的酒店式公寓，真正实现“提包入住”。这些项 目以一房两房为主，面积在40平方米左右，基本能满足单身或小家庭的居住需 求。比如光耀·橙子利用复式设计，在48平方米的有限空间内打造出两房两厅。 从定价来看从定价来看，，这批小户型基本都在这批小户型基本都元//平方米以下平方米以下，，若考虑到其附带若考虑到其附带800800元元// 平方米左右的精装修标准，这个价位实际比普通住宅要略低。 新生代购房者涌现 • 尤其是上世纪70、80年代生育高峰出生的一代，正成为新近崛起的购房大军。 对于他们（30岁年龄段）来说，月供一个小公寓负担不算太重，不少人表示， 手中有手中有一套属于自己的小房子套属于自己的小房子，经济上更有安全感经济上更有安全感，也能促使自己更加努力也能促使自己更加努力 工作，改变“月光族”的消费习惯。 • 供养一套小公寓的经济条件较好的单身白领女性逐渐增多，成为市场上一道 亮丽的风景。据城区某公寓的销售人员介绍，近期前来咨询的人群中，女性 比例比以往多比例比以往多了30%左右左右。 换换房客成成为房地产刚需主力 • 惠州楼市住宅项目的升级换代在2007年底基本完成，产品品质有了质的飞跃， 市民换房需求渐趋旺盛，比如住在市区下埔、麦地等片区老房子的居民。 • 惠州市目前有70-80%的人群还生活在老社区宿舍楼里。龙丰上排、西湖、水 门桥门桥、、下角下角、、下埔下埔、、麦地麦地、、河南岸等区域河南岸等区域，，社区老旧社区老旧、、规划不合理规划不合理、、交通状交通状 况差，且由于很多老房子出租给外来打工者，造成社区内鱼龙混杂，住户素 质参差不齐。这些问题极大影响了住户的生活，换房被越来越多的人提上家 庭会议的议事主题。 房价同比回落房价同比回落，，66月月、88月开盘集中月开盘集中 • 5月惠城区预售房均价4743元/平方米，与去年同期4686元/平方米相差不大，已基 本回落到去年上半年外地投资客涌入前正常的房价水准。 • 5月份惠州市商品房网上预售系统同步统计的成交均价走势特别，月初价格从4000 元线上直落下来，中下旬再从3000多元直冲5000元线以上，整体成交均价一个月内 波动幅度在千元以上实属少见。有观点认为均价如此波动是入市楼盘太少造成的，