购物中心规划与运营要点.pdf

购物中心 规划与运营要点 在我国，随着经济的发展和居民收入的 提高，消费需求也呈现出新的变化，百 货商场、大型超市都不能满足一次购足 和一站式休闲消费的需求，这种状况也 促进了购物中心的快速发展。 “大型消费中心”成为了一种特殊市场环境下的现象。 但购物中心是未来发展的必然趋势，如上海新天地、广州天河城等。 销售商铺的现实与矛盾 ►ＭＡＬＬ的兴建是一场豪华的金钱盛宴。 ►对于很多ShoppingＭａｌｌ来说，在进入操作阶段后，销售＼回笼资金，往往是发展商所面临 的头等大事。因为现阶段购物中心的 主要资金来源是贷款，要迅速实现销售，偿还贷款。 ►好的ShoppingＭａｌｌ应该只租不售，将零散的商铺进行集中进行统一管理。急功近利的销售 会为商业地产的运营埋下隐患。商铺销售的弊端在于将商铺卖散之后，使各个商铺分别属于不同 的业主，为未来的持续经营带来巨大困难。 规划的胜利 ——好的规划是成功的一半 ►商业规划包括建筑格局规划和商业经营规 划。 ►如何使各种业态功能主题明确，互相促进， 互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现 租金收入最大化，是规划的关键。 ►如：多主力店原则，层层都有核心主力店。 商业经营规划先于建筑格局规划，有利于形成 最合理的商业布局。 在商业经营规划中，各种商业业态如何来进行组合，各个功能业 态之间改保持怎样的比例，是商业规划必须要考虑的问题。 购物中心的业态黄金分割比例：商业52：娱乐30：餐饮18 理想的商业业态经营区域划分 ►一个购物中心除了应该拥有一个理想的商业业态组合，还应该拥有一个理想的商业区域划 分。 按经营品种划分经营区域的误区 ►传统商业对经营区域划分时，很容易将商业面积划分 为一个个专属商品区，如男士服饰区、女士服饰区、皮 具专营区。 ►在百货公司，商品专属区划分非常明显，如常见的首 层是化妆品、金银饰品，二层是女士服饰，三层是男士 服饰，四层是 儿童天地。 但现代购物中心却选择了 混业经营！ ►一个购物中心应当是购物过程成为一种享 受，随时随地都有惊喜的发现，甚至不需要 有目的就能在路旁发现心仪的商品。 在无序中有序 在有序中无序 ►对商品经营区域的划分，也并不是完全没有限定的。如果是一 种完全没有限制的混业经营，将造成购物中心内无序的，混乱的 状态。如首层有卖手机套的，也有卖羊肉粉的，这样的经营形式 是绝对不允许的。 ►现代购物中心提倡的混业经营，是一种在现代商业管理状态下 的混业经营，是一种对经营商品有限的限定。 招商过程商品档次策略 ►一个社会的商品构架是一个金字塔的结构。高端商品就如金字 塔的顶端，位置最高，品牌最后，但永远只能占据一小部分，更 多的商品是中端和 低端。 黄金分割定律： ►一个普遍意义的购物中心，中档品牌约占60%、高档品牌约占 25%，中低档品牌约占15%。这样的结构是比较健全的。 商业的配套设施与作用 一个现代购物中心的配套设施分为三个部分： ►1、方便活吸引消费者来此购物消费的外部配套（室外广场、停车场） ►2、输送消费者至各个商业结构层的引导配套（电梯是购物中心的血液循环系 统） ►3、留住消费者在此消费和享受的综合功能配套 是什么让顾客从停下来、 留下来到乐意来 ►留住顾客在此消费的综合配套重点还有与商业相匹配的娱乐 设施。如真冰场、电影院、餐厅、梦幻娱乐天幕等。 ►除了营造剧场式体验效果之外，还有与其业态息息相关。商 业业态的丰富性最终目的就是吸引消费者在此消费和享受。原 则是：业态之间应紧密相关，相互促进。 如贵阳大昌隆构筑的负一层为家电、一层为汽车博览中心、二 楼为大型超市，三楼为娱乐天地迪迪乐园的业态组合就值得商 榷。 用建筑构筑一个购物中心 的商业生态系统 ►一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 ►体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的支 持。购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造。 ►建筑生态学反映了购物中