承雨地产项目招商工作建议书.pdf

承雨地产项目招商工作建议书 目 录 一、商业地产总体开发现状和预测 二、商业形态简析 1、 体育场馆 2 、 连锁超市 3、 便利店 4 、 折扣店 5、 商业街 6、 专卖店 7、 SHOPPING MALL （销品茂） 三、招商中微观经营主体的选择与配合 1、 影响商业地产价值的因素 2 、几类商业投资的特点 3、一般的商铺选择基本分析法 4 、项目中经营主体选择和配合的要素 四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述 1、面临的投资客户 2 、面临的租赁户 3、必须考虑的问题 五、项目的大致工作步骤 1、市场条件判断 2 、项目位置选择 1 3、判断可发展规模 4 、项目土地取得及政府许可 5、项目定位细化 6、项目规划设计 7、设计方案的市场化 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 9、项目方案的政府许可 六、项目招商的工作简单步骤 1、提前招租项目内的大型主力户 2 、品牌商家的引进和规划 3、充分掌握客户需求 4 、多渠道进行招商沟通 5、商户的最后确定 七、小结 对商业地产进行招商，我认为应该先来了解商业形态和其特征、资金的投资来源、招商对象 等。由于商业形态比较多而且复杂，我在翻阅了大量的资料并结合自身的一些认识将出现或 者曾经考虑出现在本项目内的商业形态作个简单说明，并依据不同特征和客户来源做了简单 的招商建议，时间比较仓促请大家多提意见。 一、商业地产总体开发现状和预测 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际 零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了 国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002 年开始，国内一 些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌；各地 都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市 2 几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在 200 条以上。从购物中心来看，目前全国已建成 的有 54 个，面积将近 700 万平方米，已经在建立项的还有 200 多个，面积超过 3000 万平方 米。另据中原（中国）物业顾问有限公司中央研究部的调查，2003 年 1 至 11 月份，全国完 成商铺市场开发投资额为 1010 多亿元，比上年同期增长 42.5 ％，完成商铺竣工面积达2097 万平方米，比上年同期增长 40.9 ％。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六种，分别为 底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL 和商业街，各种业态互为补充， 尤以 SHOPPING MALL 发展最为突出。 大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性 同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定 位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名 新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行 10 亿元的授信。不久前，该公司又直 接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等 15 个城市开发商业地产， 可以说是国内最大商业地产开发公司。有数字表明，2002 年国内商业地产的投资额增加了 11.8%，商业地产市场正在从长达近 10 年的沉寂中走出，并快速升温。 面对行业的迅速发展，经济学专家对未来的中国商业地产发展趋势做一个大胆的预测，在 2005 年前后，在中国各地会出现“商业地产问题现象”： 1、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现； 2 、不少项目由于定位不准确，进行反复调整； 3、一些商场在开业不到一年，就要关闭； 4 、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就置之不理，投资商铺者利益 出现无保障； 5、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况； 6、个别发展商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷款外逃的现象； 7、境外资金、基金加入到商业地产淘金的队伍，带来全新的理念、经验的同时