成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告.pdf

成都项目可行性报告 2008年9月3日 目 录 31 成都印象 2 成都项目投资建议 33 成都投资宏观环境 4 成都地产市场分析 报告需解决的问题 1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？ ①战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？ ②战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚 回报？ 2、进入西南城市成都的战略选择？ ①与政府或企业联姻？还是独立经营开发？ ②选择何种性质土地进行开发？ ③首次选择成都哪个区域？ 1.1 成都城市印象 西南门户:全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国 际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、 通信枢纽、新型工业基地等。 休闲成都：舒适、安逸；宽生活、慢节奏 文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放 诚信政府、效率公仆 金融一般 —— 一座来了就不想走的城市 2.1 成都项目投资建议 建议一: 2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契 机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩, 注重长远发展和更高利润汇报; 建议二: 以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商 住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上) 1 2 7 6 5 3 4 拟投资项目周边住宅情况 • 鑫泰新项目地块周边市场分析 – 航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主 力户型为110-140，以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在4200-5000， 同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为18层左右，容积率3-4，绿地率30% 。 – 郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二 期，主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高 新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房4600，别墅6000-10000，高层 赠送面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率40% 。 – 龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型 相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在5000左右，高层价格在3500左 右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。 3.1 成都投资宏观环境 ¶ 城市价值解析 ¶ 城市经济运行 ¶ 城市规划研究 成都城市价值解析 成都02年-07年人口和城市化率 1500 45.5% 2007年成都城市化率 45.0% 1000 44.5% 为45.2%,成都处于高