2010年7月上海企业总部（eod）项目定位报告1.pdf

企业总部（eod ）项目定位报告 年77月月 目录目录 一、定位宗旨定位宗旨 二、地块基本资料及相关经济数据 三三、、重要配套重要配套 四、市场分析 五、上海海总部部经济研究济研究及项项目未来客户群未来客户群 六、具体产品形态研究——总部 七、具体产品形态研究——LOFT 八、主力产主力产品及目标客户标客户 九、强排方案 十十、重要部品部件重要部品部件 十一、项目关键节点及销售周期及盈利预测 一、定位宗位宗旨 目前上海的办公楼市场处于严重的供大于求目前上海的办公楼市场处于严重的供大于求 的局面，截至到2009年6月末，办公楼可售面 积达到了积达到了287287万平米万平米，按照现在的办公楼销售按照现在的办公楼销售 速度计算，需20个月才能全部消化 另另一方面方面，临空经济园区潜在办公供应巨大临空经济园区潜在办公供应巨大， 预计在今后的2‐3年内，至少有100万平米的商 务产品供应务产品供应。 该项目要想实现快速开发快速回笼资金， 产品必须作出差异化，与市场上绝大多数产品 形成错位竞争 二、地块基本资料地块基本资料及 相关经济数据相关经济数据 经济指标经济指标 用地面积用地面积：22917平米平米 容积率容积率：：22.00 用地性质：商务办公，其中商业面积不小于 30%30% 建筑密度建筑密度：：30% 建筑高度：32米 地块位置图地块位置图 临空经济园区简介临空经济园区简介 • 临空经济园区总规划临空经济园区总规划55.1414平方公里平方公里，是是一个以个以 ““信信 息服务业、现代物流业和高科技产业”为主导的总 部园区部园区，，是长宁区规划的三大经济组团之是长宁区规划的三大经济组团之一，，目前目前 已有300多家企业入住，办公氛围浓厚 • 外环线外以现代物流业为主，知名企业包括：联邦 快递快递、TNTTNT 、大航国际货运大航国际货运 • 外环内北翟路以北以高端产业为主的高端企业总部 和高技术企业聚集区和高技术企业聚集区，知名企业包括知名企业包括：：联合利华联合利华、 博世、佳通轮胎、快克 • 外环内北翟路以南以信息服务外环内北翟路以南以信息服务业为为主的现代服务聚的现代服务聚 集区，知名企业包括：爱立信、史泰博、神州数码、 携程网、明基等 地块周边情况地块周边情况 北面为10‐1待出让地块，土地性质商办， 容积率容积率2.02.0，，建面建面4.64.6万平米万平米，，而而1010‐11的北的北 面就是博世集团和统一集团的总部基地， 目前均为在建工程； 地块西面为9号待出让地块，土地性质商 外 办，容积率2.0，建筑限高40米，三幅地 块总建面块总建面1414.77万平米万平米 环 地块东面为10‐3号待出让地块，土地性 线 质商办质商办，，容积率容积率2.0，，建筑限高建筑限高32米米，，总总 建面5.4万平米 北 翟 路 地块南面为13号待出让地块，土地性质 是商办，容积率2.5，建筑限高40米，两 幅地块建面幅地块建面12万平米万平米 天天 山山 西西 路路 三、重要要配套套 11.交通配套交通配套 公共交通：距离地铁2号线淞虹 路站1.2公里，园区内部目前没有公 交车，但新长宁开发的虹桥国际商 务花园有3部开往地铁的班车 地面交通地面交通：地块周边协和路地块周边协和路、通通 协路、福泉路路况均较好，目前可 较为顺利地与通向主干道天山西路较为顺利地与通向主干道天山西路， 从而连接中环外环以及虹桥CBD, 而 在建中的北翟路高架上砸道离地块在建中的北翟路高架上砸