房屋登记办法.ppt

《房屋登记办法》 暨相关政策衔接  中国房地产研究会产权产籍和测量委员会 登记制度是物权法律制度中的核心规则和环节 财产归属，简单讲，不动产看登记，动产看占有。 因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。 完善的登记制度可以为市场经济发展奠定基础，充分发挥物的效用。 第一部分 《房屋登记办法》 《房屋登记办法》立法主旨 办法定位：房屋登记的程序法 登记定位：非行政强制行为 登记启动：申请启动为主 协执启动为辅 职权启动为例外 依申请启动 以共同申请为原则以单方申请为例外 单方申请的情形有： 第十二条规定的情形； 建筑区划内依法属于全体业主共有的,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时申请登记；（31） 最高额抵押确定登记中，当事人协议或协执确定；（58） 预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可单方申请（69） 异议登记申请人或权利人持材料申请注销异议登记（79） 法律、法规规定的其他情形。 财产的所有形式：单独所有和共有。 共有不同与公有 公有财产已经脱离个人而存在。 共有：共同共有和按份共有 共有人对财产没有约定或约定不明的，除具有家庭关系的外，视为按份共有，不能确定出资额的视为等额享有。 共同共有： 1、特征：对共有财产享有均等的权利。 2、主要形式：夫妻共有、家庭共有、遗产 分割前。 3、处分原则：一致决。 按份共有（分别共有）： 1、特征：按对应的份额享有相应的权利和承担应相的义务。 2、主要形式：多为约定。 3、处分原则： （1）多数原则、三分之二以上同意可以处分共有物； （2）无特殊约定的，可以单独转让其享有的份额，同等条件下其他共有人可优先购买。 一、总体框架 1、原则规定和登记行为两大部分。 2、具体登记分为：国有、集体土地两类。 国有、集体各类以所有权、用益物权、担保物权为主线，对权利的设立、变更、转移、注销（撤销）具体行为登记的要件、程序做出规定。 二、新增、调整内容 （一）关于登记范围 1、由城市规划区内的国有土地上房屋调整为国有、集体土地上的所有房屋。 2、由狭义上的“房屋” 调整为广义上的“房屋” 。 （二）关于登记载体 1、确定了登记簿在房屋登记中的地位和要求，明确了登记簿与房屋权属证书、证明的关系。 2、增加了登记证明。 3、改变了办理房屋抵押在房屋所有权证书做注记的做法。 4、取消了《房屋共有权证书》。 《房屋登记办法》依据的上位法 《物权法》 适用范围：物的归属和利用而产生的民事关系 《城市房地产管理法》 适用范围：城市规划区内国有土地 《村庄和集镇规划建设管理条例》 适用范围：制定和实施村庄、集镇规划，在村 庄、集镇规划区内进行建设。 狭义上：房屋是指有上盖、有一定围护、 有一定高度，供人类居住或利用 的空间。 广义上：房屋包括狭义上的房屋等建筑物 及构筑物。 广义上房屋的渊源： 《城市房地产管理法》第二条第二款：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。” 二、新增、调整内容 （三）关于登记类型 1、取消了房屋总登记。 2、增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记四种具体登记类型。 3、对最高额抵押登记做出具体的规定。 4、对在建工程抵押登记做出具体的规定。 5、对集体土地上房屋登记做出单独的规定。 6、对依职权更正做出了具体的规定。 二、新增、调整内容 （四）关于登记单元 1、住宅：①国有土地上，成套住宅为套，非成套房屋为幢、层、间；②集体土地上，独立建筑或套、间。 2、非住宅：幢、层、套、间等。 登记单元编码 （五）关于登记审查 1、规定了登记机构询问申请人的基本内容和具体的要求。 2、规定了实地查看的具体情形。 3、规定了申请材料审核的具体