金融街融城华府前期成果汇报624.docVIP

融城华府 PAGE 38 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、市场竞争分析与总结 4 1、总体市场环境 4 1.1重庆别墅市场分析 4 1.2立业观点——高端：激情退却的市场 7 1.3不成熟的区域 别墅以价格策略撬动市场 8 1.4小别墅项目媒体推广动向 8 1.5融城华府项目应该用拉升形象+价格击穿的双重策略获得成功 9 2、竞争分析 10 2.1界定标准 10 2.2竞争对比评价体系第一级指标 11 2.3区域价值竞争对比分析 11 2.4竞争对比分析小结 19 二、目标客群研究与总结 20 1、目标客群调研目标及方法 20 1.1访谈目标 20 1.2调研方法 20 2、目标客群样本选择 20 3、维度区分 21 3.1维度一：25分钟区域——“以沙区为核心延伸至三北+九龙坡” 21 3.2维度二：产业人群延伸——大学城+西永微电园+物流园 21 3.3维度三：竞争项目客户筛选——东桥郡+睿城 22 4、目标客群样本分布及甄别 22 5、调研执行情况 23 6、年龄偏重年轻化 23 7、家庭结构 24 7.1家庭结构简单对人文品味有追求 24 7.2爱好看电影、电视以及综艺频道 25 8、意向客户研究 25 8.1职业特征 25 8.2居住、工作区域 26 8.3购房目的 26 9、其他方面研究 27 9.1收入与总价承受力 27 9.2娱乐方式 27 9.3媒体方面 28 9.4喜好节目内容 28 9.5项目客群界定模型-（年龄段、家庭月收入） 29 10、意向客户共性特征总结 29 11、意向客户锁定 30 12、消费特征个性样本列举（分类别） 30 10.1居住客群属性描述 30 10.2投资客群属性描述 31 三、项目定位 31 1、目标消费群定位 31 1.1基本属性 31 1.2特征描述 31 1.3购买动因 32 2、项目总体定位 32 2.1项目价值体系 32 四、项目三大价值分析 34 1.城市别墅 34 1.1主城 34 1.2便捷 35 1.3未来 36 2.人文别墅 37 2.1环境 37 2.2项目内涵 37 2.3观念 38 3.趋势别墅 38 3.1两百亩纯别墅区 38 3.2绿色科技生活典范 38 4、项目规划 39 5、建筑单体 39 5.1源于英伦的TUDOR风格 39 5.2叠拼+联排产品特征 40 5.3联排分布、景观梯队及价值分析 40 5.4联排户型梯队及价值分析 40 5.5联排房型及面积统计 41 5.6户型及点评 42 5.7叠拼分布、景观梯队及价值分析 47 5.8叠拼户型梯队及价值分析 48 5.9叠拼房型及面积统计 48 5.10 户型及点评 49 5.11园林景观价值梳理 52 5.12配套价值梳理 52 金融街融城华府前期成果汇报 方案编写：重庆立业房地产顾问有限公司 编制时间：2008年6月14日 一、市场竞争分析与总结 1、总体市场环境 1.1重庆别墅市场分析 1.1.1重庆别墅市场供应分布——五大区分布特征 范围 现 状 趋 势 中心区 渝中区、高新区、九龙坡区北部、沙坪坝区西部、南岸区西北部、江北区 由各个中心区域交界带形成的别墅供应区域，此类项目所处区位由于城市快速扩张，已演变为城市中心，目前区域内可供别墅相对稀缺。 别墅项目非常稀缺，一些位置好、拥有景观资源的二手别墅将非常抢手。 北区 北部新区、渝北区 目前重庆主要高端物业集中供给区域，已形成人和、金开大道等富人区。 逐步由目前的东北面聚群发展向西北面发展，包括大竹林、礼嘉等新兴板块，主要依托高新技术产业。 南区 南岸区南部、巴南区、大渡口区、九龙坡区南部 以产业及资源为依托，形成重庆主要经济型别墅聚集区域，如威尼斯印象、蓝光十里蓝山等。 随城市化进程加速，南区别墅市场将逐步萎缩，特别是对生态保护有影响的住宅开发。 东区 南岸区东部（茶园新区） 交通便捷，为南山环保且地势平缓，以宜居氛围形成高端物业聚集区域，主要客户群体来源于城市南部各区。 短期期内区域变化不大，但随系列隧道、桥梁的建设开通，区域将在未来5-8年完成区域城市属性转换，预期区域别墅类物业供应将向区域北面发展。 西区 沙区西部（大学城） 教育