北京太阳中心服务公寓项目市场定位报告.pdf

北京太阳中心服务公寓项目市场定位报告 北京百人行投资顾问 2004 年 4 月 8 日 1 第一部分 调研概况 一、调研目的 此次调研的范围是以太阳中心的定位为切入点，对市场上存在的总部基地、企业总部、酒店式 公寓等项目进行调研、分析。我们想通过此次调研，了解此类产品的市场供求情况，为我项目选择 最有力产品切入点提供参考。 二、调研范围 调研范围包括：置地星座、长安中心、优士阁、住邦 2000 、总部基地、 万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰 悦豪庭、钛度。均是在建、在售的 14 个项目。 第二部分 调研分析 一、 建筑类别的市场分析 （一）总部概念 就目前市场来讲，市场细分定位非常细致，而总部基地概念是一个有 趣的发展，它把都市的总部经济高度集中，提炼到不太大的地区面，满足 更高的需要。 总部概念是一种现象——多个产业聚合集中。 在经济理论中，提及竞争效果时通常会认为：某产业过分密集在一区 2 域未必会好，因为彼此间存在严重的行业竞争，出现恶性竞争的现象。但 多产业的聚集就应另当别论了。因为多产业聚集可以把单一行业竞争转化 成多行业组合发展，达到整合效果或共赢效果。根本途径是使它们聚集在 一个固定区域。 产业聚集所带来的利益远远大于竞争效应所带来的负面损失。这里面 有两种概念：一个是抽象概念，一个是实施的概念。实施概念：企业聚集 在一起，容易创造共同的需求，而这种需求可以满足他们需求的特定东西， 使它们的发展处于更有利的形式。抽象概念：凸现总部形象，凡是进入此 区域、加入此行业的成员，都可在市场营销或品牌建立上得到更大的优势。 城市发展大致都要经过三个阶段：第一个阶段是聚合效应。人群来到 城市，认为可以得到更多的方便，公司、企业也是如此。因此乡村的人群 总有一种动力，驱使他们往城市走，而城市本身就具有了一种吸引力。第 二个阶段是规划效应。人们到城市之后，很自然地想到需要做规划，包括 商业规划、政府行政区规划等等。这些规划无论是对经济活动，还是对社 会活动或生产活动都存在很大的利好。进入第三阶段：人们不满足现状， 开始思考将规划之后的产品重新整合的可能。将现有的组合搭配重新打散 进行再搭配。总部概念正好符合第三个阶段，即将区域中某些不同特征、 功能产品重新整合，以满足总部企业需求的趋势。 大企业进入大都市，最终目的是希望能在大都市享受其他服务业所提 供的服务；因此，如果企业要进入总部基地，我们很自然地考虑到它的这 一需求。虽然这种需求强弱不一，但对于规划思路来讲，不可或缺。这就 要求能同时提供各式各样的服务，包括金融、财务管理、通讯，甚至猎头 3 公司，它们在这里都可能享有广阔的生存空间。 中国在全球化过程中已成为众人关注的焦点，它必将吸引越来越多的 跨国公司。当跨国公司有可能到中国寻找基地的时候，我们为什么不主动 为他提供帮助，减少过程中可能消耗的成本。就缺少类似总部经济这样的 平台。不断发展的中国正是国际化跨国企业最有兴趣的地区，完全可以扮 演非常关键和重要的角色。正好为总部经济提供了广阔的发展空间。 （二）酒店式公寓异军突起 酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点， 具有“可自用、可投资” 的双重价值。对比传统的经营类酒店，在硬件配套 设施上毫不逊色，而服务具备居家功能。因为继承了传统酒店与传统公寓 的长处，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐，可见价值 一斑。 酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世 界排名前 5 位入选世界 500 强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在 京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成