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前瞻产业研究院二零一八 前瞻产业研究院 二零一八年六月 产业地产专题 产业地产面临的问题及解决对策 区别于以往的工业地产， 产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面发挥着独特的功能。 从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至 科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进，越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。 我国产业地产突围方向 尽管政府大力支持，但目前在整个行业中，从事 产业地产建设的企业仍然较少，不少企业还处在探索期和起步期。但这些仅仅是中国产业地产蓬勃发展的开始，随着沿海产业向中西部转移，产业地产面临着更多的机遇和发展契机。 面临问题 “地产化”普遍存在行业发展困顿 从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。 作为地产领域的一个分支，产业地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。尤其以前我国产业发展不成熟，很多产业地产从业人员单纯地将产业地产看作地产，忽视了其原本蕴含的产业要义，虽在短时间内获得暴利，但却为日后产业地产遭遇瓶颈埋下了伏笔。 “产业地产企业用低价竞得土地，并在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管最后一售而光获取暴利，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更对今后产业地产发展造成极大的困扰。”一名业内人士如此表示。 以经济较为发达的长三角地区为例，专业度低的园区空置率为60%-70%。招商困难已成为国内大部分产业园所面临的共同难题，发展僵局亟待打破。 解决对策 “去地产化”成业界共识 产业地产与普通住宅地产开发经营的模式有很大不同，产业地产必须着眼于与产业的结合程度，在最大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。同时，产业地产投资周期较长，普遍的投资回报期在5至8年左右，主要为土地批租、物业销售、租赁以及园区服务，所以对开发商后期持续经营管理和资金实力要求较高。 一位产业地产领域资深从业人员指出，产业地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。 目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。 业内人士表示，随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。 产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。 面临问题 “散而杂、同质化竞争” 继住宅地产和商业地产后，产业地产开始新一轮抢钱竞赛。资本裹挟因受商业地产住宅地产爆炸式增长而继续加码的欲望，吹气球式地扩张。 其典型特征是圈地，以住宅或商业地产的套路做。有的缺乏主题定位，厂房，办公楼先盖起来再说，一建成即空置。有的有主题定位，但做得名不副实，无任何与产业主题相关的服务，基础设施也没有体现产业中企业独特需求的满足。有的主题和基础设施，产业平台都很好，但没有重视品牌，导致产业园区内外资源不能得到有效整合。 总之，“散而杂、同质化竞争”是如今产业地产领域的写照。 解决对策 打造品牌成产业地产取胜关键 产业地产，其本质在于产业集群承载平台，其存在目的在于加速或优化产业集群聚集速度。产业园区与外界产生诸多关联，与政府、企业、员工、产业链上下游……要实现产业聚集，需调动和整合各方力量，为同一个目标而努力。 目前产业地产所处的市场格局，已由最初的卖方市场进入买方市场。在此背景下，园区的独特价值、与众不同，是入驻企业选择的重要依据，而最终将以品牌取胜。 事实上，愈是链条长、涉及面广、联系点多的价值链，愈需要一个共同的目标和理念进行串连、整合。哈佛大学的迈克尔·彼特从产业竞争的角度解析企业竞争获胜之道：独特价值取向、独特价值链、内外协调一致、持续坚持。与里斯、特劳特的定位方法论不谋而合。 可见， 产业地产打造品牌，不仅是有力的区隔，更是价值链各方为同一个定位而有序发力的依据。大浪淘沙，没有品牌的产业园区，将在同质化竞争的红海中深陷泥沼、不能自拔。 小结 目前中国面临产业结构升级，区域经济和产业的转型会在未来10至20年占据非常重要的位置，而产业地产既有产业的属性和功能，也有地产这样的载体。所以产业