重庆茶园项目深度沟通方案德式风情洋房销售推广策略.pptVIP

轻轨价值案例：重庆轻轨2号线 轻轨带来大量人流、客流、商流。 带动沿线土地、房地产、商业和商务等市场的繁荣发展。 2005年6月正式运行，8～9列同时上线运营。形成单向高峰每小时3万人次的客运能力。 住宅物业的价值 商业物业价值：形成轻轨名店城等地下商业体（业态定位为品牌服饰、时尚用品等），提升轻轨站旁商业价值。 区域选择 轻轨开通前价格 开通后价格 增幅比例 大渡口区域 2300 2900 15~30% 佳禾钰茂·豪俊阁 1700 2300 20% 商业均价测算 考虑到项目商业展示性好，车站及轻轨优势；按中心区域的租金水平(60元/㎡——100元进行测算），取中等偏上80元/㎡的租金水平，租金每3年递增5%，2012年租金水平为84元/㎡。 重庆轻轨车站旁的商业价值增幅按20%预计，项目商业租金为100元/㎡ 商业总销测算： 商业面积：10628㎡，套内面积为101483㎡， 价格区间15000——35000元/ ㎡，预计70%销售。 预计商业销售均价：2.5万元/㎡ 年限 租金 年租金 1 100 3600 4 105 3780 7 110.25 3969 10 115.7625 4167 13 121.550625 4376 16 127.628156 4595 合计 24487 商业总销金额：约2.5 亿元 * 基于项目基本质素和打造原则，中原初步建议三种布局 并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方面进行对比，为开发商提供决策依据 1 2 3 这样的产品售价？让我们来看看2011年的市场预估 本案住宅均价测算 分类 项目 均价（元/平米） 分项权重 权重 2011年增幅 入市均价 茶园新区 同景国际城 6200 40% 60% 8%~10% 6955~ 7084 中铁山水 6500 40% 汇景苑 4600 20% 南岸区 康德国会山 7200 50% 40% 和弘南山道 7000 50% 小高层均价测算: 高层均价测算: 分类 项目 均价（元/平米） 分项权重 权重 2011年增幅 入市均价 茶园新区 同景国际城 6200 70% 75% 8%~10% 6598~ 6721 汇景苑 4600 30% 渝中区 江枫雅居 7000 50% 15% 天奇渝中世纪 8000 50% 江北区 金科十年城 7400 50% 10% 鹏润蓝海 6500 50% 注：根据自然增幅计算，2012年本高层预计均价达到7125~7393元/平米 茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？让我们来看看其它新区的价格涨幅 新区发展案例 2008年下半年南岸住宅市场： 分类 四公里 南坪中心 价差 项目 万有七季城 康德国会山 单价价差 销售均价（元/平米） 4000 5200 1200 2008年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差，4000元/平米单价入市，获得开盘当天销售70%的销售率！ 分类 本项目小高层 南坪核心 渝中区 江北区 销售均价（元/平米） 7000 以康德国会山现在均价7200*1.08（自然增长率）=7776 8000*1.08=8640 7500*1.08=8100 价差值 776 1640 1100 2011年本项目均价价差： 价格洼地，价值高地！ 经济效益测算对比 1 2 3 指标 方案一 方案二 方案三 产品组合 8+1产品为主 全高层为主 8+1产品+高层为主 总成本 399,944,471 446,738,022 411,021,250 总收益 618057732 607714696.7 584028182 利润 218,113,261 160,976,674 173,006,932 利润率 54.54% 36.03% 42.09% 均价 7037 6600 6631（高层：6663 / 8+1：6650） （单位：元） 整体规划对比 (方案一) (方案二) (方案三) 产品形态：8+1产品为主， 局部考虑板式跃层。 产品形态：全高层为主 （15-25F不等），局部考虑板式跃层 产品形态：8+1产品与高层组合为主， 局部考虑板式跃层。 规划优势： 临女子监狱处设立为高层有利于8+1产品的品质，弱化了监狱抗性。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势： 左边高层给右边洋房带来一定的视觉压迫感，导致洋房私密性不强，洋房客户存在一定抗性。 规划优势： 一梯四户的产品设计，有效的做到每户采光通风问题; 楼间距较大，景观资源多; 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性; 标注1所示处，楼层较高，规避